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Legge sulle unioni civili. Anche l'amministratore di condominio dovrà adeguarsi alla nuova disciplina.
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Legge sulle unioni civili. Anche l'amministratore di condominio dovrà adeguarsi alla nuova disciplina.

Coppie di fatto: cosa accade in ambito condominiale?

Avv. Maurizio Tarantino 

L'11 maggio 2016 il ddl Cirinnà intitolato “Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze”, dopo mesi di discussioni e polemiche, ha ottenuto il sì definitivo alla Camera.

Tra le novità della nuova disciplina, per quanto concerne la convivenza di fatto, questa può riguardare tanto le coppie eterosessuali quanto le coppie omosessuali.

Sono considerati conviventi di fatto due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale e coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune.

Con l'articolo in esame, per gli aspetti immobiliari/condominiali, è opportuno evidenziare che in alcuni articoli della nuova legge, sono stati estesi ai conviventi di fatto alcune prerogative spettanti ai coniugi.

(Artt.42, 43, 44 e 45) I diritti sulla casa di abitazione.

Oggi il ddl prevede – fatto salvo quanto previsto dall'articolo 337-sexies c.c. per l'assegnazione della casa familiare (applicabile in presenza di figli minori anche ai conviventi) – che:

a) in caso di morte del convivente proprietario della casa di comune residenza, il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni (che diventano tre anni ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite) o per un periodo pari alla convivenza, se superiore, e comunque non oltre i cinque anni.

Il diritto in ogni caso viene meno nel caso in cui il convivente superstite cessi di abitare stabilmente nella casa di comune residenza ovvero contragga matrimonio, unione civile o intraprenda una nuova convivenza di fatto.

Non viene invece prevista alcuna tutela per l'ipotesi di “rottura” del rapporto di convivenza, cui può comunque ovviarsi attraverso apposite previsioni contrattuali, già elaborate dalla prassi (come ad esempio l'attribuzione al convivente non titolare dell'immobile di una quota di comproprietà ovvero un diritto reale di godimento).

b) in caso di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente ha facoltà di succedergli nel contratto. Per quanto attiene Il diritto di preferenza nell'assegnazione di alloggi di edilizia popolare, secondo il ddl nel caso in cui l'appartenenza ad un nucleo familiare costituisca titolo o causa di preferenza nelle graduatorie, di tale titolo o causa di preferenza possono godere, a parità di condizioni, i conviventi di fatto.

=> Il convivente more uxorio dev'essere considerato come il coniuge titolare del contratto di locazione

=> L'erede convivente subentra nella locazione

(Art. 50) Il contratto di convivenza. I conviventi di fatto possono disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un "contratto di convivenza" redatto in forma scritta, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato.

Il contratto può contenere: l'indicazione della residenza, le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune, in relazione alle sostanze di ciascuno e alla capacità di lavoro professionale o casalingo, il regime patrimoniale della comunione dei beni come da codice civile.

Il regime patrimoniale scelto nel contratto di convivenza può essere modificato in qualunque momento e non può essere sottoposto a termine o condizione.

Quindi i conviventi “possono” (facoltà concessa alla coppia) regolamentare gli aspetti economici/patrimoniali della convivenza, ad esempio:

1) le spese, è consigliabile regolare le somme da finanziare col contributo economico di ciascuno per l'alimentazione della famiglia, per la locazione dell'abitazione nella quale la convivenza si svolge; per le spese condominiali ordinarie; per il pagamento delle utenze, per la pulizia e le riparazioni della casa, dei mobili e degli elettrodomestici. E' possibile prevedere anche chi sopporterà e in che misura le spese straordinarie.

2) La casa, è possibile regolamentare l'uso della casa d'abitazione, prevedendo disposizioni differenti a seconda se la casa sia di proprietà di uno solo dei conviventi o di entrambi, oppure se è in affitto o in comodato.

3) La titolarità dei beni, è possibile decidere la sorte dei beni acquistati durante la convivenza. Se essi siano in comune ai partner oppure ciascun convivente resti proprietario dei beni acquistati. Si può anche prevedere che gli acquisti appartengano a entrambi se non è dimostrata la proprietà esclusiva in capo a uno dei due ecc.

Premesso quanto innanzi esposto, in attesa di ulteriori chiarimenti e precisazioni su tale argomento, cosa accade in ambito condominiale?

1. Iscrizione all'anagrafe condominiale. Certamente con le modifiche intervenute precedentemente con la L.220/2012, in particolare la nuova formulazione dell'art. 1130 co. 6, l'amministratore dovrà tener presente anche le novità introdotte nell'ambito della disciplina delle convivenze.

A tal proposito, con l'introduzione dell'anagrafe condominiale, sappiamo che l'amministratore deve tenere un registro con tutti i dati relativi all'immobile ed alle persone che lo occupano ad esempio: proprietario, usufruttuario, conduttore, ecc. Quindi, con la nuova regolamentazione della coppia, appare significativa, da parte del professionista, l'obbligo di informarsi sul tipo di convivenza adoperato: con o senza contratto di convivenza.

Su altri aspetti, giova ricordare che lo "status” di condomino - con i conseguenti diritti e obblighi - consegue alla titolarità (o contitolarità) del diritto di proprietà su un piano o porzione di piano dell'edificio condominiale, prescinde dai rapporti personali di convivenza o coniugali.

Difatti, l'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile prevede che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante (disposizione è inderogabile anche da parte dei regolamenti contrattuali).

2. Assemblea condominiale. Il convivente (tutelato dalla legge e regolamentato convenzionalmente da accordi scritti di convivenza), potrà validamente partecipare alle assemblee condominiali e delegare l'altro convivente in rappresentanza.

Quest'ultimo aspetto è molto importante in quanto in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo dell'unità immobiliare. Si tratta di un principio ribadito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23994 del 27 dicembre 2004, precisando che l'azione in esame non può essere proposta contro colui il quale, con le sue dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell'amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell'effettivo condomino, in quanto in materia condominiale non può trovare applicazione il principio dell'apparenza del diritto, mancando una relazione di terzietà tra il condomino e il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini.

=> Le spese per la ristrutturazione della casa vanno restituite all'ex compagno

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