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Condominio e unità immobiliare in leasing, chi convocare e a chi chiedere i pagamenti?
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Condominio e unità immobiliare in leasing, chi convocare e a chi chiedere i pagamenti?

A chi inviare gli avvisi di convocazione in caso di un appartamento dato in leasing?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio che amministro una delle unità immobiliari è stata data in leasing ad un'impresa che ne ha fatto la propria sede. A questo punto mi domando: a chi devo inviare gli avvisi di convocazione delle assemblee? A chi devo richiedere i pagamenti? Contro chi potrei e dovrei agire in caso di morosità?

Queste, grosso modo, le domande che un amministratrice nostra lettrice s'è posta e ci ha rivolto; proviamo a dare una riposta chiara ed esaustiva in modo da facilitare il lavoro della professionista.

Il leasing è uno di quei nuovi contratti creati dalla prassi commerciale che non trova specifica disciplina nella legge italiana: ciò vuol dire che al leasing si applicano norme specificamente previste per altri contratti, cui quello in esame può dirsi simile se non proprio analogo

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che al leasing, in special modo al leasing immobiliare con effetto traslativo (ossia quel contratto al quale termine è previsto il passaggio di proprietà del bene), si applichi la disciplina della vendita con patto di riservato dominio di cui agli artt. 1523 e ss c.c. (cfr. tra le varie Cass. 27 settembre 2011 n. 19732).

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1523 c.c. nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Dal punto di vista giuridico, quindi, è evidente che fino al trasferimento finale del bene le due parti siano sostanzialmente un locatore ed un conduttore (se il contratto ha durata maggiore ai nove anni dovrà essere redatto per atto pubblico, cfr. art. 1350 c.c.).

Questa osservazione non può non avere delle conseguenze sulle domande poste dall'amministratrice.

Partiamo dall'elemento di più immediata rilevanza pratica: l'inquadramento del leasing nell'anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.); in ragione del dovere di collaborazione con l'amministratore, le parti interessate devono comunicare al mandatario il fatto che su quell'unità immobiliare sussista un contratto di leasing e quindi che esistono un proprietario ed un utilizzatore.

=> Quali documenti può chiedere l'amministratore per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale

Solitamente, o meglio secondo la prassi di alcune società di leasing, all'amministratore viene anche comunicato che da allora in avanti tutte le comunicazioni inerenti a quell'unità immobiliare debbano essere inviate presso il domicilio dell'utilizzatore: questa richiesta arrivata dal concedente libera l'amministratore stesso dall'obbligo di comunicazioni presso tale soggetto.

Si badi però: comunicare l'avviso di convocazione ed ogni altra comunicazione presso l'indirizzo dell'utilizzatore non vuol dire comunicarle solamente a lui. Fintanto che l'immobile sia di proprietà del locatore finanziario è questo a dover essere considerato il condomino. Ergo: è sempre bene intestare la comunicazione ad entrambe le parti.

Lo stesso dicasi per le spese condominiali: sebbene per gli accordi tra le parti debba essere il conduttore a doversene fare intero carico, quest'accordo a mera rilevanza interna. Sebbene, quindi, le richieste debbano essere sempre inviate dov'è stato indicato, è consigliabile rivolgerle ad entrambe le parti.

E nel caso di morosità? Contro chi proporre l'azione per decreto ingiuntivo? Siccome il locatore finanziario è il proprietario e l'utilizzato un semplice conduttore, l'azione dovrà essere rivolta contro il proprietario e quindi, per dirla guardando alla realtà quotidiana, contro la società di leasing.

=> Cosa comporta al conduttore il mancato pagamento degli oneri condominiali

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