Non è necessaria la compilazione del verbale dell'assemblea condominiale in prima convocazione essendo sufficienti ai fini della verifica del suo esito le dichiarazioni dell'amministratore contenute nel verbale della seconda convocazione.
Tramite tali affermazioni contenute in questo documento, infatti, i condomini possono verificare e contestare (se assenti o presenti), se le affermazioni del loro legale rappresentante corrispondono al vero.
Quali sono i trucchetti dell'amministratore nel caso di convocazione dell'assemblea straordinaria?
Questa, in sintesi, l'interessante (ma non nuovo) principio di diritto espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 13004 dello scorso 24 maggio.
Il caso prende spunto dall'impugnazione di una deliberazione assembleare: tra i vari e tanti motivi di doglianza, il condomino impugnante contestava anche l'omessa redazione del verbale della prima convocazione, pur essendosi poi l'assemblea svolta in seconda convocazione, poiché, a suo dire, non era possibile verificare alcunché rispetto a quella riunione. In primo, secondo e terzo grado tale doglianza veniva respinta.
Secondo la Cassazione, infatti, "sulla mancata verbalizzazione della assemblea in prima convocazione. Occorre osservare che la seconda convocazione è strettamente condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia che ciò derivi dalla completa assenza dei condomini, sia che dipenda dalla insufficiente partecipazione degli interessati, per il numero e per il valore delle quote.
La prima, infruttuosa convocazione costituisce, quindi, come tale, condizione di legittimità della convocazione della seconda. Da ciò consegue che è necessario verificare questa condizione.
La sede propria per compiere la verifica è l'assemblea successiva, alla cui convocazione (e, quindi, legittima costituzione) la prima è preordinata.
Ai fini della verifica devono considerarsi sufficienti le informazioni verbali rese dall'amministratore, che ha disposto gli avvisi.
Il controllo, infatti, può essere svolto dai condomini in seconda convocazione, perché in questa sede coloro che alla prima riunione sono rimasti assenti e coloro i quali erano presenti sono in grado di contestare le informazioni e di far rilevare l'eventuale insufficienza di partecipazione.
Da ciò discende che, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, la mancata redazione del verbale, che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione, non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la invalida (Cass. 1980 n. 590; Cass. 1996 n. 3862)" (Cass. 24 maggio 2013 n. 13004).
Che formula utilizzare, allora, per essere certi di non incappare in contestazioni di sorta?
Se la prima convocazione è andata deserta sarà sufficiente che l'amministratore specifichi tale fatto all'inizio del verbale di seconda convocazione.
Se, invece, l'assemblea in prima convocazione non s'è potuta svolgere per mancanza del quorum deliberativo, sarà necessario riportare tale circostanza quanto meno indicando il nome dei presenti personalmente o per delega.
Per maggiore sicurezza, diciamo certezza, di non contestazione sarebbe utile scrivere nome del condomino e millesimi corrispondenti per una immediata verifica dell'effettiva mancanza dei quorum.
