Ci sono norme che altro non fanno se non inserire nel corpus normativo prassi e regole non scritte vigenti da tempo.
Così è stato quando, correva l'anno 2012, il Parlamento approvò la legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici.
La "riforma" del condominio, così volgarmente conosciuta, ossia la legge n. 220/2012, ha completamente riscritto (nella sostanza sostituito) l'art. 1130 c.c.
Nella versione applicabile a partire dal 18 giugno 2013 (quella la data di entrata in vigore della legge), esso si compone di un solo comma che dettaglia in 10 punti le attribuzioni dell'amministratore, ossia gli adempimenti cui egli deve far fronte nell'esercizio del mandato.
In pratica il Legislatore ha meglio specificato molte delle attribuzioni che, per prassi e per giurisprudenza, erano poste in capo all'amministratore quale legale rappresentante del condominio.
Accesso alla documentazione condominiale, i principi generali
Ad oggi, in relazione a quest'ultimo argomento, la giurisprudenza afferma che i comproprietari possono "esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi.
Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza" (Cass. n. 15159/01).
Questo potere riconosciuto dalla giurisprudenza anni fa ed il cui unico limite è sostanzialmente l'arbitrio, è rimasto inalterato o meglio gli è stato dato riconoscimento legislativo con la "riforma".
Attestazione dello stato dei pagamenti, la norma
Tra le novità che furono introdotte nell'art. 1130 c.c. balzò subito all'occhio quella contenuta nel n. 9 a mente della quale l'amministratore deve "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso".
Si tratta di un qualcosa in più della semplice richiesta di accesso alla documentazione condominiale.
La richiesta di attestazione, però, è differente. Con essa non si chiede all'amministratore di dare qualcosa di già esistente ma gli si domanda di certificare egli stesso una determinata situazione.
Il diritto riconosciuto al condominio assume fondamentale importanza soprattutto nel caso di compravendita dell'unità immobiliare poiché l'attestazione dell'amministratore gli consente di dimostrare l'effettivo stato dei conti e delle liti all'interessato.
Ciò, quindi, vuol dire anche possibilità di una trattativa più trasparente e di conseguenza, nei casi di totale tranquillità contabile e di assenza di "grane" giudiziarie, maggior valore per l'unità immobiliare oggetto della trattativa medesima.
Detto diversamente: l'attestazione dell'amministratore potrà incidere sul valore dell'immobile.
Attestazione dello stato dei pagamenti, tra obblighi e responsabilità
Probabilmente anche per questo (non lo possiamo sapere perché mancano i lavori preparatori della legge approvata dalla Commissione giustizia del Senato), se l'amministratore non adempie all'obbligo previsto dal n. 9 dell'art. 1130 c.c. può andare incontro ad una richiesta di revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.
Non solo: al di là dei profili concernenti la regolarità nella gestione, in mancanza di risposta il condòmino può adire l'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere una condanna alla consegna.
Al riguardo, correva l'anno 2019, il Tribunale di Napoli ha avuto modo di affermare che in caso di mancato spontaneo adempimento l'amministratore può essere condannato "alla consegna, in favore dell'istante, della attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti giudiziarie in corso, cui […] è obbligato, nei rapporti con ciascun condomino, ex art. 1130 comma 9 c.c. ed alle cui richieste, documentate in atti, non risulta essere stato dato alcun riscontro da parte dell'organo gestorio" (Trib. Napoli 15 febbraio 2019).
In questo caso l'amministratore fu anche condannato al pagamento di una somma di denaro, ex art. 614-bis c.p.c. Si tratta della così detta astraint, una forma di pena risarcitoria connessa gli obblighi di fare.
Come dire: tardi a fornirmi l'attestazione nonostante il comando del giudice? Quel ritardo di costa.
Attestazione dello stato dei pagamenti e richiesta di compenso
L'amministratore di condominio richiesto di fornire un'attestazione di cui all'art. 1130 n. 9 c.c. può pretendere uno specifico compenso per quell'adempimento?
La risposta è dipende: il dubbio sta nella necessità di verificare qual è il contenuto del compenso richiesto con l'assoluzione dell'incarico o al suo rinnovo.
Rispetto al compenso per l'attestazione vale la pena specificare che a pena di nullità della nomina, il compenso dell'amministratore deve essere chiaramente indicato all'atto dell'accettazione dell'incarico o al suo rinnovo (art. 1129 c.c.).
Ergo?
Se l'amministratore ha domandato un compenso a forfait, nulla in più potrà domandare per l'adempimento in esame.
Se il compenso è composto di più voci e tra queste v'è quella inerente al rilascio di attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, invece, il compenso potrà essere domandato.
