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Disdetta da parte del locatore dal contratto di locazione ad uso abitativo
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Disdetta da parte del locatore dal contratto di locazione ad uso abitativo

Come procedere correttamente alla disdetta del contratto di locazione

Avv. Alessandro Gallucci  

I contratti di locazione per uso abitativo possono essere disdettati anche alla loro prima scadenza.

Il riferimento è ai contratti così a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2).

La disdetta, però, può avvenire solamente se ricorrono determinate circostanze e se il locatore esercita arbitrariamente tale esercizio, o comunque non adisce l'immobile a quanto comunicato al conduttore, può incorrere in sanzioni particolarmente gravose.

=> Disdetta del contratto

Se ne occupa l'art. 3, primo comma, l. n. 431/98 a mente del quale:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper- ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilita';

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il locatore decide di voler andare a abitare nella casa concessa in locazione? Il locatore scopre che il conduttore è proprietario di un immobile libero nello stesso comune?

=> La disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

Al termine del primo quadriennio, per i contratti a canone libero, o del primo triennio, per quelli a canone concordato, può inviare una racc. a.r. al conduttore per avvisarlo del fatto che il contratto s'intenderà disdettato alla prima scadenza e quindi l'inquilino dovrà lasciarlo libero per quella data.

La raccomandata con avviso di ricevimento dovrà essere inviata almeno sei mesi prima della data prevista per la scadenza del contratto e s'intenderà ricevuta, nel caso di mancata immediata consegna, con il deposito nella cassetta postale del destinatario dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale (cfr. Cass. 21 gennaio 2014 n. 1188).

L'esercizio del diritto di disdetta del contratto non soggiace a particolari formule sacramentali ma deve comunque indicare lo specifico motivo in ragione del quale è esercitato (cfr. sent. n. 13199 del 26 luglio 2012) (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).

Riguardo alla possibilità di disdire il contratto per i lavori di conservazione di cui alle lettere d) ed e) “il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia e' condizione di procedibilita' dell'azione di rilascio” (art. 3, secondo comma, l n. 431/98).

Detta diversamente: se il conduttore non lascia l'immobile, lo sfratto potrà essere eseguito solamente se il proprietario è munito del titolo amministrativo autorizzativo delle opere medesime.

Il riferimento ad autorizzazioni e concessioni deve intendersi esteso anche agli odierni titolo autorizzativi quali permessi di costruire, SCIA, ecc.

La legge specifica che “i termini di validita' della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilita' a seguito del rilascio dell'immobile” (art. 3, secondo comma, l n. 431/98).

Il comma in esame si conclude specificando che “il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile.

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e' fondata”.

=> Che cosa accade se l'esercizio della disdetta è illegittima?

Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita' dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di locazione percepito (art. 3, terzo comma, l. n. 431/98).

Che cosa accade, invece, se la disdetta è lecita ma non è seguita dal comportamento preannunciato (es. adibire immobile a propria abitazione)?

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (art. 3, quinto comma, l. n. 431/98).

=> La disdetta del contratto di locazione: alcune caratteristiche tecniche.

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