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Contratto di locazione commerciale
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Contratto di locazione commerciale

Quali sono le regole per i contratti di locazione commerciale

Avv. Alessandro Gallucci  

Così come per i contratti di locazione ad uso abitativo, anche per i contratti di locazione commerciale la legge prevede alcune regole minime.

Al di là del codice civile, la legge di riferimento è rappresentata dalla n. 392/78.

In particolare, ai sensi dell'art. 27 della predetta legge:

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivita' appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.

Tizio apre un negozio di alimentari? Il contratto di locazione deve avere una durata minima di sei anni.

Caio ha individuato l'immobile che intende adibire all'esercizio della sua attività professionale (es. avvocato, architetto, amministratore condominiale)?. Idem (cfr. art. 27, secondo comma, l. n. 392/78)

=> Sempronio vuole intraprendere l'attività di albergatore? La durata del contratto è differente, è più lunga.

La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita' alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attivita' teatrali (art. 27, terzo comma, l. n. 392/78).

Vale la pena specificare che, sebbene la prassi abbia portato alla utilizzazione costante della forma scritta per questo genere di contratti, la legge non impone sempre questo adempimento come accade, ad esempio, per i contratti di locazione destinati all'uso abitativo.

=> Mancata registrazione della locazione: la nullità scatta solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.

In questo contesto, quindi, è bene ricordare che i contratti di locazione per un periodo di tempo superiore a nove anni devono essere redatti in forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.) e che per essere opposti a terzi devono essere trascritti presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (cfr. art. 2463 c.c.).

Se i contratti prevedono durata inferiore, essi sono riportati ex lege alla durata naturale prescritta dalla legge (art. 27, quarto comma, l. n. 392/78).

Unica eccezione: le locazioni per attività aventi carattere stagionale (art. 27, quinto comma, l. n. 392/78).

In tal caso, però, “il locatore e' obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera” (art. 27, sesto comma, l. n. 392/78).

La determinazione del canone di locazione è sempre rimessa alla libera contrattazione tra le parti.

Quanto al recesso da parte del conduttore, esso è possibile:

a) sempre se ricorrono gravi motivi dandone comunicazione mediante raccomandate con un preavviso di sei mesi;

b) sempre e senza necessità di spiegarne la ragione, se previsto dal contratto, dandone comunicazione mediante raccomandate con un preavviso di sei mesi (cfr. art. 27, settimo e ottavo comma, c.c.).

I contratti si rinnovano automaticamente di sei anni in sei anni, salvo diniego per le ragioni previste dalla legge (cfr. art. 28 e 29 l. n. 392/78).

Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

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