Il quarto comma dell'art. 1 legge n. 431/98 specifica che:
A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
In sostanza tutti i contratti di locazione per uso abitativo, a far data dal 30 dicembre 1998 (data di entrata in vigore della legge n. 431), devono essere redatti in forma scritta.
Che cosa succede se, ad esempio, il contratto di locazione (sia esso 4+4, 3+2 o transitorio) si limita ad un accordo verbale tra le parti? È opinione comune che quell'accordo debba essere considerato nullo. Anche se la norma parla solamente di invalidità del contratto non scritto? La giurisprudenza è di questo avviso.
Si legge in una sentenza della Corte d'appello di Roma:
"è da chiarire che benché la forma non sia espressamente prevista "sotto pena di nullità", secondo la formula rinvenibile nell'art. 1325 n. 4 c.c., l'interpretazione sistematica induce ad assimilare la prescrizione del citato art. 1, co. 4 ("... per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta") alla previsione di una forma ad substantiam. [...] La ratio è da rinvenire nell'esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del Fisco ed è chiaramente destinata a fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti in tutto od in parte simulati; il fondamento costituzionale di tale limite all'autonomia negoziale è, quindi, da individuare nell'art. 41, comma 3, cost., oltre che nell'art. 53 cost. quanto ai conseguenti obblighi tributari" (App. 12 maggio 2010 n. 1424).
Si badi: non solo i contratti regolati dalla legge n. 431/98 debbono essere redatti per iscritto, bensì tutti quelli che riguardano locazioni ad uso abitativo (es. le locazioni turistiche). In tal senso il Tribunale di Roma ha affermato che l'art. 1, quarto comma, l n. 431/98
"per la sua ampia formulazione, ingloba ogni contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo e va, dunque, applicata anche ai contratti di locazione di porzioni (una o più stanze) di unità immobiliari abitative. Il contratto intercorso fra le parti, pertanto, è nullo per difetto di forma ad substantiam (artt. 1350, 1418 c.c.)" (Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).
A questo punto la domanda sorge spontanea: che cosa succede se il locatore pretende di non sottoscrivere alcun contratto e di far partire una locazione di fatto?
Secondo quanto affermato dall'art. 13, quinto comma, l. n. 431/98:
"Tale azione (restituzione delle somme indebitamente versate n.d.A.) è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
Insomma nei casi di contratti verbali e quindi nulli, il conduttore può rivolgersi ad un giudice per far accertare questa circostanza e chiedere la restituzione di quanto versato in eccedenza rispetto a quello che avrebbe dovuto essere il canone di locazione definito secondo i parametri dettati per i contratti così detti 3+2 o transitori, purché il conduttore vi abbia abitato per i motivi che avrebbero giustificato la sottoscrizione di quei contratti.
Traduciamo: un accordo locatizio verbale può essere ricondotto nell'ambito del rapporto contrattuale 3+2 se il conduttore ha usato la cosa come propria abitazione, ma se la finalità era turistica ciò non è consentito.
La giurisprudenza, nella sostanza, ha esteso l'applicabilità di questa norma anche al caso contrario, ossia a quello in cui è il conduttore a non aver voluto firmare il contratto (cfr. Trib. Roma 24 ottobre 2013 n 21287).
Affinché un contratto sia regolare non è sufficiente la forma scritta: la legge impone altresì che quell'accordo venga registrato, ossia depositato presso l'ufficio del registro competente. A stabilirlo è stata la legge finanziaria per l'anno 2005. Più specificamente l' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, ha stabilito che
"i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
Nullità. Una parola che ritorna spesso in materia di contratti di locazione. Nel caso della registrazione il suo effetto è stato deflagrante. Ci si è domandati: qual è la sorte dei tantissimi contratti "in nero"? Possibile che li si debba considerare come mai esistiti? E le garanzie per le parti, soprattutto per il conduttore?
La dottrina ha discusso e non poco sull'argomento. Non sono mancate nemmeno le sentenze; varie e ondivaghe. L'orientamento che, pare abbia preso il sopravvento, è il seguente:
"secondo la tesi che appare preferibile sul piano sistematico, elaborata da autorevole dottrina ed espressa anche da giudici di merito (Trib. Bergamo 7 febbraio 2012, in Archivio delle locazioni e del condominio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 luglio 2010, in Giurisprudenza di merito 2011, 661; Trib. Modena ord. 12 giugno 2006, in Foro italiano, 2007, 2926), la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia" (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).
In questo contesto, chiosa il giudice siciliano:
"l'art. 1, comma 346 della legge n. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio juris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione" (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077, contra tra le ultime Trib. Roma 30 settembre 2010 n. 20529).
Per maggiori approfondimenti:
=> Affitti in nero. La Corte Costituzionale boccia nuovamente il provvedimento normativo (temporaneo)
=> Registrazione della modifica del contratto all'agenzia delle entrate
Qual è il termine previsto dalla legge per la registrazione dei contratti di locazione? I contratti di locazione debbono essere registrati entro trenta giorni dalla loro sottoscrizione.
La registrazione del contratto può far accedere al così detto regime della cedolare secca, vale a dire un regime fiscale che prevede in tributo nella misura del 22% del canone annuo di locazione, sostitutivo di tutte le imposte e tasse connesse al contratto stesso ( https://sosonline.aduc.it/scheda/registrazione+dei+contratti+locazione+cosa+fare_587.php).
