E' possibile chiedere ed ottenere dall'Agenzia delle Entrate una copia di un contratto di locazione ivi registrato?
Se sì, è necessaria una motivazione oppure basta presentarsi e presentare domanda?
Registrazione del contratto di locazione, l'obbligo
Prima di entrare nel merito della questione è utile ricordare che l'art. 1, comma 346, legge n. 311/04 (Finanziaria per il 2005), specifica che:
I contratti di locazione , o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Nel caso di contratti di locazione l'obbligo di registrazione scatta per quegli accordi di durata superiore a trenta giorni.
La norma sulla nullità ha sollevato non poche difficoltà pratiche, tant'è che ancora oggi non v'è certezza assoluta se si tratta di una vera e propria nullità o piuttosto di una sorta di inefficacia permanente fino alla registrazione (tardiva) dell'atto.
Torniamo all'oggetto della discussione e rispondiamo alle domande poste in principio partendo dalla norma che disciplina il diritto di copia del contratto registrato.
Copie del contratto di locazione, la norma
Norma di riferimento è l'art. 18, terzo comma, d.p.r. n. 131/86 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), che recita:
"Su richiesta delle parti contraenti, dei loro aventi causa o di coloro nel cui interesse la registrazione è stata eseguita, l'ufficio del registro rilascia copia delle scritture private, delle denunce e degli atti formati all'estero dei quali è ancora in possesso nonché delle note e delle richieste di registrazione di qualunque atto pubblico o privato.
Il rilascio di copie ad altre persone può avvenire soltanto su autorizzazione del pretore (oggi Tribunale, n.d.A.) competente.
Nei casi previsti dall'art. 17 in luogo del rilascio della copia è attestato il contenuto del modello di versamento".
Copie del contratto di locazione, chi può averla?
Come appare chiaro dalla lettura della disposizione normativa è necessario operare una distinzione:
a) richiesta formulata dalle parti o dai loro aventi causa (es. coniuge conduttore deceduto, acquirente del locatore, ecc.);
b) richiesta formulata da altra persona (es. amministratore di condominio).
Nella prima ipotesi è sufficiente presentare la richiesta (chiaramente dimostrando la propria qualità di parte contraente o di avente causa della medesima).
Nel secondo caso, invece, spetterà al giudice decidere se la persona estranea all'accordo abbia diritto di potere ottenere la copia. L'ultimo inciso specifica che nei casi previsti dall'art. 17, l'Agenzia delle entrate non rilascia copia del contratto ma del modello di versamento. Quali sono i casi contemplati dall'art. 17? Questa norma riguarda Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili.
Come dire: a norma dell'art. 18 , si può avere diritto alla copia del contratto di locazione, ma rispetto alla sua risoluzione si avrà diritto solamente a quanto attestato nel modello di versamento dell'imposta di registro.
Torniamo alle altre persone. Si pensi al caso dell'amministratore di condominio che intende chiederla ai fini della corretta compilazione del registro di anagrafe condominiale a fronte della mancata collaborazione degli interessati (art. 1130 n. 6 c.c.).
Egli avrà diritto d'avere la copia di tutto il contratto ? A leggere determinate disposizioni di legge, non ci pare. Vediamo perché.
Copie della registrazione contratto di locazione e amministratore di condominio
Ai sensi dell'art. 13, primo comma, l. n. 431/98 «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile».
Documentata comunicazione all'amministratore : per come è scritta la norma pare che non basti scrivere all'amministratore che si è provveduto alla registrazione del contratto, indicando quindi i dati dell'inquilino, ma bisogna anche dirgli prova di averlo fatto.
In che modo?
Al momento della registrazione l'ufficio restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione, ovvero rilascia una ricevuta attestante dell'avvenuta consegna, comunicando al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questa seconda ipotesi opera quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita. Basta questa ricevuta o nel primo caso il frontespizio col timbro dell'Agenzia delle Entrate
Copie della registrazione contratto di locazione, amministratore di condominio e sue prerogative
L'amministratore, dunque, sembrerebbe non avere diritto alla copia del contratto, ma semplicemente alla comunicazione documentata della registrazione.
Ergo : la sua richiesta ex art. 18, secondo comma, d.p.r. n. 131/86 potrebbe essere rigettata per carenza d'interesse. Interesse che però sussiste circa l'indicazione dell'avvenuta registrazione che potrebbe essere richiesta direttamente interrogando l'ente preposto con apposita istanza contenente gli estremi catastali dell'unità immobiliare oggetto d'interrogazione e la giustificazione della richiesta (per anagrafe condominiale) con dimostrazione della qualità d'amministratore di quello specifico condominio (es. ricevuta codice fiscale) ed ad abundantiam ultimo verbale successivo di conferma .
Nullo il contratto di locazione se registrato tardivamente.
