Nelle locazioni non abitative si può prevedere, come obbligazione principale, anche l'esecuzione di alcune opere di miglioramento dell'immobile.
Il locatore intima al conduttore di un capannone con annessi uffici lo sfratto per morosità non avendo quest'ultimo provveduto al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori.
Ordinato il rilascio dell'immobile, in seguito alla trasformazione del rito, le parti hanno ulteriormente precisato le loro rispettive posizioni.
Parte convenuta (conduttore), pur non contestando la morosità, si oppone alle richieste del locatore sostenendo di aver eseguito opere di valore ben più ampio rispetto al credito vantato dal locatore che, pertanto, doveva considerarsi estinto per compensazione.
Nell'esame delle rispettive argomentazioni la sentenza in commento ha constatato che il contratto di locazione dell'immobile ad uso non abitativo (capannone ed ufficio) all'art. 7 obbligava il conduttore alla realizzazione di una serie di opere e l'adempimento di tale obbligo futuro aveva influito sulla determinazione dell'importo del canone di locazione comportandone una sua diminuzione.
Dopo la pronuncia dell'ordinanza di rilascio, valutando nel merito i vari aspetti di tale vicenda, la sentenza del Tribunale di Milano giunge alle conclusioni che le richieste del locatore meritano accoglimento.
In particolare esaminando il contratto di locazione la sentenza sopra menzionata evidenzia che il conduttore si fosse impegnato alla realizzazione di specifiche opere e "..proprio l'assunzione di tale obbligazione da parte del conduttore giustificava la riduzione del canone di locazione per i primi due anni di durata del rapporto di locazione e …. proprio tale obbligazione rivestiva carattere principale unitamente a quella di pagamento del canone di locazione".
Riguardo all'obbligo di eseguire le opere di ristrutturazione al bene oggetto di locazione ad uso non abitativo, obbligo questo come appena affermato strettamente connesso alla riduzione dell'importo del canone di locazione per i primi due anni, la pronuncia del Tribunale di Milano si riporta a quanto già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui
" In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera do per sé l'equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell'art. 79 della legge n. 392/1978, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l'esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell'immobile locato, là dove l'obbligazione di pagamento, nel rispetto dell'art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell'altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima legge 392, la determinazione del canone è libera e, dall'altro, le disposizioni di cui agli art. 1592 e 1593 c.c., in quanto non imperative, sono derogabili dalla pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l'art. 1587 c.c., un ostacolo all'autonomia contrattuale nell'inserimento di altre obbligazioni di natura "principale" nell'unico contratto di locazione" (Cass. Civ. sez. III, n. 13245 de. 31.5.2010).
Orbene chiarito che sul conduttore gravava l'onere di eseguire una serie di opere di ristrutturazione è stato necessario disporre una consulenza tecnica d'ufficio che ha accertato la mancata esecuzione di gran parte delle opere concordate.
Pertanto dopo aver accertato che l'inadempimento del conduttore non poteva considerarsi di scarsa importanza, e che tale parte non aveva fornito alcuna prova idonea a dimostrare la supposta esecuzione delle opere pattuite, la sentenza del Tribunale di Milano si conclude con la condanna del conduttore al pagamento in favore del locatore dell'importo dei canoni di locazione non versati e di una somma pari al valore delle opere pattuite e da egli non eseguite.
Attenzione, quindi, se nelle locazioni ad uso non abitativo viene pattuito un canone di locazione inferiore in ragione dell'obbligo, gravante sul conduttore, di eseguire opere di ristrutturazione quest'ultimo è obbligato ad effettuare le stesse poiché il pagamento del canone e l'esecuzione di opere di miglioramento vanno considerate entrambe obbligazioni principali.
Quando l'inquilino decide di autoridursi il canone di locazione.
Nessun diritto all'indennità per i miglioramenti da parte del possessore.
