È necessario comunicare all'amministratore ed ai condòmini l'inizio dei lavori in un appartamento di proprietà esclusiva?
Se sì entro che termini?
Esistono delle indicazioni minime che la comunicazione deve contenere?
Queste le domande più ricorrenti che vengono poste nel nostro forum quando i condòmini hanno intenzione di iniziare lavori di manutenzione della propria unità immobiliare.
Cerchiamo di comprendere che cosa dev'essere comunicato ed a chi.
Due le disposizioni cui bisogna guardare: le norme del codice civile dettate in materia di condominio negli edifici e quelle dei regolamenti condominiali eventualmente esistenti.
Partiamo dal codice civile. Norma principale di riferimento è quella contenuta nell'art. 1122 c.c. In esso sono presenti due precetti:
a) l'obbligo di non eseguire opere che possano recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio;
b) l'obbligo di comunicazione preventiva dell'inizio dei lavori all'amministratore.
Un'annotazione appare indispensabile. Le opere da eseguire nell'appartamento (o più in generali nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva o nelle parti dell'edificio in uso esclusivo, ma di proprietà comune) non devono recare danno alle parti comuni e più in generale non devono determinare pregiudizio per la sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio.
Ciò vuol dire che il condomino che intenda eseguire o fare eseguire lavori non deve guardare solamente alle parti comuni, ma nel complesso all'edificio avendo cura che le opere in progetto non creino in generale pregiudizi o danni.
La comunicazione dei lavori nell'unità immobiliare all'amministratore deve essere fatta in ogni caso: ciò sta a significare che qualunque intervento dev'essere oggetto di comunicazione.
Esempio: si supponga che il condomino intende eseguire la ri-pitturazione del proprio appartamento. Che si tratti di lavoro eseguito personalmente o affidato ad un'impresa, egli dovrà darne comunicazione all'amministratore.
Forse una norma eccessivamente rigida, ma così è almeno stando al suo tenore letterale.
Se si prende spunto da un altro caso, allora si comprenderà, forse meglio, l'utilità della disposizione. Si supponga che sia necessario eseguire un intervento sull'impianto di riscaldamento.
Qualora lo stesso faccia parte di un più ampio impianto condominiale la comunicazione diviene necessaria per consentire all'amministratore la predisposizione degli opportuni provvedimenti sulla parte comune, al fine di evitare pregiudizio per la stessa o disagi agli altri condòmini.
La norma specifica che l'amministratore deve riferirne all'assemblea. Ciò vuol dire che lo stesso debba convocare un'apposita riunione? Ad avviso di chi scrive no. La Cassazione, in più occasioni, è stata chiara: per quanto l'amministratore sia preminentemente esecutore della volontà assembleare, egli ha comunque un campo d'azione autonomo.
Convocare l'assemblea nei casi portati ad esempio è, evidentemente, inutile. Starà al mandatario l'opportunità di convocazione ad hoc oppure di comunicazione alla prima assemblea utile. Certo è che non comprende appieno l'utilità di comunicare all'assise che Tizio ha pitturato la sua abitazione.
È qui che diviene utile valutare il comportamento da tenere verso i propri vicini: salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, nessuna norma impone al condomino di dare notizia ai propri vicini dei lavori. Ciò può essere opportuno, specie nel caso di interventi rumorosi o che comunque necessitino dell'uso, sia pur per breve tempo di scale ed ascensore da parte delle maestranze.
Quanto ai termini di comunicazione dell'inizio dei lavori, in assenza di indicazioni regolamentari e vista il silenzio della legge in merito, lo scrivente ritiene che lo stesso vari in ragione dell'intervento, anche per consentire all'amministratore di valutare l'opportunità della convocazione di un'assemblea.
In ogni caso non è necessario attendere il responso dell'assise eventualmente convocata, poiché i lavori nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva – salvo particolari clausole che possono essere contenute solamente in regolamenti contrattuali – non sono soggetti ad autorizzazioni assembleari.
In relazione al contenuto della comunicazione, infine, deve ritenersi che la stessa debba consentire all'amministratore di comprendere la tipologia d'intervento, non essendo necessario (ma eventualmente utile) l'indicazione dei titoli amministrativi abilitativi.
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