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Uso dei beni comuni, niente serre sul lastrico solare!
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Uso dei beni comuni, niente serre sul lastrico solare!

E' possibile installare una serra sul lastrico solare di proprietà comune?

Avv. Alessandro Gallucci  

In sempre attuale tema del diritto d'uso dei beni comuni si arricchisce di un nuovo caso: secondo la Corte di Cassazione è illegittima, in quanto alterativa della destinazione d'uso, l'installazione di una serra sul lastrico solare di proprietà comune.

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui sono giunti gli ermellini con la sentenza n. 7466 del 14 aprile 2015.

Il caso: la controversia sorgeva in merito all'utilizzazione da parte di una condomina del lastrico solare. Questa vi aveva apposto una caldaia, creando una struttura in muratura per proteggerla, non ché una serra per tenervi delle piante. Gli attori, suoi vicini, chiedevano la rimozione di questi manufatti.

In primo grado la domanda veniva respinta, ma in secondo grado le cose cambiavano: via serra e localetto caldaia (Vietata l'installazione di una caldaia privata nel vano scala

). Il lastrico è di tutti e la condomina che l'ha usato in quel modo, in ragione di quanto desumibile dallo stato dei luoghi, l'aveva indebitamente attratto nella sfera di sua esclusiva disponibilità.

Da qui il ricorso per Cassazione dell'amante delle piante. Rispetto alla serra, tuttavia, la Corte di Cassazione le ha dato torto.

In primis gli ermellini hanno ritenuto fondata la conclusione dei giudici di merito circa la natura condominiale del lastrico. Secondo i magistrati di piazza Cavour correttamente il giudice di appello aveva stabilito in mancanza di un diverso titolo in grado di far venire meno la natura condominiale (presunzione di condominialità si dice in sentenza) di quella parte di edificio.

Partendo dalla natura condominiale del lastrico, la Cassazione ha sancito l'illegittimità ai sensi dell'art. 1102 c.c. dell'uso del lastrico solare rispetto all'installazione della serra.

=> Cosa debba intendersi per diritto al pari uso delle parti in condominio

Si legge in sentenza che erano infondate le censure della ricorrente rispetto “alla realizzazione "di una grossa serra per piante" posizionata sul lastrico solare, esulando tale opera, per la sua accertata consistenza e per la sua natura, secondo la congrua valutazione del giudice di merito, dal disposto di cui all'art. 1102 c.c., secondo cui il pari godimento della cosa comune è sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione ed il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimente uso secondo il loro diritto.

Orbene, la realizzazione di una serra su un bene comune non rientra nella utilizzazione più intensa della cosa comune, trattandosi di opera che altera la normale destinazione del lastrico solare e che non è indispensabile all'utilizzo dell'appartamento di chi ha eseguito l'opera stessa” (Cass. 14 aprile 2015 n. 7466).

Secondo la Corte, quindi, appare necessario ai fini della valutazione del legittimo uso ai sensi dell'art. 1102 c.c. anche l'indispensabilità per l'uso dell'appartamento. Si tratta di una novità, questa, mai riscontrata in precedenza. A meno che la Corte non intendesse affermare che davanti all'indispensabilità la valutazione circa la destinazione d'uso potrebbe aver avuto esito differente

La questione riguarda un caso particolare e dalla sentenza non è dato comprendere le dimensioni di questa serra. Ad avviso di chi scrive non si può considerare illegittima, ad esempio, l'apposizione sul lastrico solare di quelle serrette a ripiani, vendute nelle ferramenta o nei negozi di bricolage, perché le dimensioni dell'oggetto non possono non essere tenute in considerazione anche rispetto alla destinazione del bene.

La funzione di copertura del lastrico, infatti, non può dirsi compromessa dalla presenza di una piccola scaffalatura.

=> Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo: Quali limiti ?

Scarica Cass. 14 aprile 2015, n. 7466

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