Il caso è realmente accaduto. Useremo nomi di fantasia, come si suole dire, per motivi di privacy.
Tizio e Caio stipulano un preliminare di vendita di un'unità immobiliare di proprietà del primo; l'accordo prevede l'immissione immediata nel possesso e la stipula del definitivo dopo qualche mese.
Il rogito viene rimandato una volta ed alla seconda l'acquirente Caio non si presenta.
Al che ne viene fuori una lite: Tizio chiede la restituzione dell'immobile ed il risarcimento del danno, mentre Caio, tra le altre cose, domandava in via riconvenzionale la riduzione del prezzo per vizi e difetti del bene.
Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini
Il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, poi, davano ragione a Tizio.
Quanto ai vizi, tuttavia, la Corte d'appello riteneva che questi non potessero essere lamentati, poiché il convenuto era incorso in decadenza. Ad ogni buon conto la Corte del gravame era entrata nel merito e li aveva considerati in conferenti rispetto alla causa.
La conclusione cui è giunta la Corte di appello è in parte sbagliata ma comunque l'effetto prodotto rende l'errore ininfluente ai fini pratici. Questa, fondamentalmente, la conclusione cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 15783 del 24 giugno 2013.
In sostanza: l'azione per la denuncia dei vizi non era scaduta, poiché i termini decorrono dal contratto definitivo e non dalla compravendita, anche se c'è immissione nel possesso, ma i vizi non erano tali da potersi far valere nell'ambito di un'eccezione d'inadempimento.
L'eccezione d'inadempimento è regolata dall'art. 1460 c.c., che recita: Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.
Questo il passaggio della sentenza di Cassazione: " in tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né, comunque, di quello di prescrizione, perché l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto (in tal senso, v. da ultimo, Cass. 14 gennaio 2010 n. 477), ciò non consente però di ritenere che nella specie il giudice del gravame sia incorso nelle violazioni di legge e nei difetti motivazionali lamentati con i mezzi in esame.
La corte distrettuale, infatti, dopo l'erronea affermazione di principio, ha esaminato, nel merito, ciascuno dei vizi denunciati dal ricorrente (non conformità del terrazzo rispetto alle previsioni della concessione, parziale occupazione del piano fondi, vizi inerenti lo scantinato, infradiciamento del suolo, occupazione parziale del giardino da parte del Fiori, inidoneità funzionale del locale scantinato) e posti a fondamento dell'exceptio inadimpleti contractus, ad esclusione di quelli riportati al terzo motivo, di cui sopra si è detto" (Cass. 24 giugno 2013 n. 15783).
Costruzione,il termine per la denuncia dei vizi decorre dal momento della loro conoscenza
