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Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna

Che cosa può fare l'inquilino se il proprietario gli consegna un bene in cattive condizioni?

 

Ai sensi dell’art. 1578 c.c., rubricato (Vizi della cosa locata) Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
 
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

 
La legge impone al locatore di consegnare un bene che sia idoneo all’uso pattuito. Per il godimento di quel bene il conduttore s’impegna a versare un corrispettivo. Se così non fosse la legge consente all’inquilino di agire per ottenere un ristoro (in termini economici) per avere avuto un’unità immobiliare difforme rispetto a quanto statuito. In sostanza, a dirlo è l’articolo appena citato, il locatario può domandare, alternativamente:
 
a) la riduzione del prezzo;
 
b) la risoluzione del contratto.
 
Unica eccezione: che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili al momento della consegna.
 
Che cosa bisogna intendere, esattamente, per vizi della cosa locata?
 
I giudici di Cassazione, in più occasioni, hanno avuto modo di specificare che “ secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo - quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l'integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198)” (Cass. 21 novembre 2011 n. 24459).
 
Insomma è vizio tutto ciò che non consente di godere appieno del bene concesso in locazione, purché non derivi dal normale uso del medesimo.
 
Per questo genere di controversie, è bene ricordarlo, dal marzo del 2011, prima d’iniziare una causa, è necessario attivare il così detto procedimento di mediaconciliazione (art. 5 d.lgs n. 28/10). L’esperimento del tentativo, si dice, è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
 
Insomma senza non si può iniziare la causa.
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