Ai sensi dell'art. 1138 c.c., quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve necessariamente essere approvato un regolamento, il quale deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
All'interno del regolamento i condòmini possono stabilire condizioni e clausole che ritengono maggiormente adeguate a disciplinare la vita condominiale; tra queste vi può essere anche la previsione di multe in capo a coloro che violano le principali norme regolamentari. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: il regolamento può multare l'amministratore inadempiente? Approfondiamo la questione.
Multe condominiali: come funzionano?
Secondo l'art. 70 disp. att. c.c., «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».
Per l'approvazione delle multe condominiali occorre la consueta maggioranza prevista per l'adozione del regolamento: la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Perché la sanzione possa essere validamente comminata occorre però che:
- il comportamento vietato sia espressamente oggetto di sanzione. Una norma che multi genericamente tutte le violazioni del regolamento non sarebbe valida;
- l'irrogazione della multa sia decisa dall'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Pertanto, la
multa condominiale, seppur prevista nel regolamento, non scatta automaticamente ad ogni infrazione, ma solamente se l'assemblea, regolarmente convocata e costituita, delibera secondo la maggioranza appena indicata.
Cosa succede se non si paga la multa condominiale?
Può succedere che il condomino che non rispetta il regolamento e che venga sanzionato con una multa condominiale decida di non pagarla.
In questa ipotesi l'amministratore, in qualità di rappresentante della compagine, potrà agire coattivamente nei suoi riguardi per il recupero del credito.
In buona sostanza, l'amministratore può adire l'autorità giudiziaria e, mostrando la delibera assembleare e il regolamento che ha giustificato l'irrogazione della sanzione, ottenere un provvedimento per il recupero delle somme dovute.
Nel caso di ulteriore inadempimento, si potrà procedere con precetto e pignoramento dei beni.
Regolamento: può multare l'amministratore di condominio?
Il regolamento condominiale può prevedere multe a carico dell'amministratore inadempiente?
Mettiamo il caso che i condòmini approvino in assemblea un regolamento che contiene sanzioni pecuniarie applicabili all'amministratore nel caso in cui non rispetti i propri obblighi, ad esempio qualora non convochi l'assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto.
Disposizioni del genere sarebbero valide?
A parere di chi scrive, le multe non possono applicarsi all'amministratore in quanto il regolamento è efficace solamente nei confronti dei condòmini, cioè di coloro che tecnicamente formano la compagine in quanto proprietari delle unità immobiliari site all'interno dell'edificio.
Sono infatti costoro a prendere parte all'assemblea che approva le norme e, nel caso di regolamento contrattuale, cioè redatto dall'originario costruttore dello stabile, sono sempre loro ad averlo accettato al momento al momento della stipula del rogito.
Quanto appena detto è confermato dal fatto che il regolamento condominiale:
- non si applica agli ospiti, cioè a coloro che fanno visita ai condòmini ma che non hanno alcun titolo giuridico per poter stare nelle abitazioni.
Se gli ospiti dovessero commettere delle infrazioni, come ad esempio violare le fasce orarie di silenzio, parcheggiare dove non si può oppure lasciare il portone d'ingresso aperto, l'amministratore potrà agire solo contro il condomino che ospita i visitatori;
- non si applica agli inquilini se non indirettamente, in virtù della clausola prevista nel contratto che hanno sottoscritto.
In altre parole, la fonte dell'obbligo per l'inquilino non è il regolamento bensì la clausola del contratto di locazione che lo richiama.
La conseguenza è che, nel caso di inadempimento, il conduttore potrà essere sfrattato ma non sanzionato direttamente dall'assemblea.
Se l'amministratore fosse interno, nel senso che fosse condomino egli stesso, allora potrebbe essere multato non in veste di amministratore bensì di proprietario inadempiente agli obblighi regolamentari.
La mancata estensione delle multe condominiali agli amministratori non rappresenta un vuoto di tutela per i condòmini i quali, in caso di inadempimento del soggetto incaricato a gestire l'edificio, possono sempre ricorrere ai consueti rimedi previsti dalla legge nelle ipotesi di responsabilità contrattuale (revoca dell'incarico, risarcimento dei danni, ecc.).
