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Perché non sempre si può parlare di condominio consumatore?
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Perché non sempre si può parlare di condominio consumatore?

Ecco perchè è errato affermare che il condominio sia un consumatore sempre e comunque

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio può essere considerato un consumatore?

La legislazione vigente è lacunosa con riferimento alla regolamentazione della figura giuridica del condominio. In particolare è assente – e tale carenza ha notevole rilievo pratico – una definizione univoca che riguardi la soggettività giuridica del condominio, o per essere più diretti una definizione dell'organizzazione condominio.

In questo contesto dottrina e giurisprudenza hanno elaborato diverse teorie alle volte in contraddittorio tra loro. S'è detto che il condominio è:

a) un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica e autonomia patrimoniale distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass n. 7891/2000);

b) un centro d'imputazione d'interessi distinto dai singoli partecipanti (Cass. 19 marzo 2009, n. 6665);

c) una organizzazione pluralistica (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

=> La definizione del condominio dal punto di vista gestionale

Per alcuni, più sarcasticamente, il condominio oggi è un “ectoplasma giuridico” che meriterebbe adeguata regolamentazione. Ectoplasma, per la cronaca, è un termine che indica anche evanescenza, inconsistenza; come quella dell'organizzazione condominiale sul piano giuridico.

Questa situazione meriterebbe rapida soluzione, ma allo stato attuale ed anche nel recente passato non sembra essersene avvertita l'esigenze, s'è vero, com'è vero, che la riforma del condominio ha completamente glissato sull'argomento.

Com'è stato acutamente osservato, infatti, “appare quanto meno bizzarro che debba riconoscersi soggettività di diritto al "Circolo della caccia" con tre soci, sito in un paesino di pochi abitanti, ma non al megacondominio con cinquecento condomini e un "volume d'affari" di migliaia di euro l'anno”(Rossetti M. 2005 “Il condominio? E' un ente di gestione. Ma con limitata personalità giuridica.” in D&G, 12, 46).

In questo contesto ogni tanto si sente parlare di condominio consumatore.

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 3 del codice del consumo (d.lgs n. 206/2005), consumatore o utente è “la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta” (art. 3 lett. a) Codice del consumo), mentre il professionista è “la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario” (art. 3 lett. c) Codice del consumo).

Queste definizioni sono necessarie per comprendere se un determinato rapporto contrattuale può essere regolato dal codice del consumo (ossia da quella normativa che tutela, sotto vari aspetti, il consumatore quale parte debole del rapporto contrattuale); ebbene secondo la Cassazione siccome “il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti […].

Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz'altro considerati dei consumatori, essendo persone fisiche che agiscono,[…], per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge si applicano gli artt. 1469 bis e ss. c.c.” (oggi Codice del consumo n.d.A.) (così Cass. 24 luglio 2001 n. 10086).

Tale soluzione, che va comunque considerata utile al fine di tutelare la posizione della compagine nei rapporti con i fornitori, se generalizzata rischia di non cogliere nel segno ed anzi di fornire indicazioni errate.

Come s'è detto, infatti, il condominio non ha propria soggettività giuridica e siccome non vi sono dubbi che non ne abbia, non è chiaro perché possa affermarsi che la compagine possa essere considerata indistintamente un consumatore, posto che:

a) al condominio possono partecipare società di persone e di capitali;

b) al condominio possono partecipare imprenditori e professionisti;

c) al condominio può essere formato interamente da imprenditori e professionisti (si pensi ai centri commerciali)

E' utile ricordare che il professionista può essere considerato alla stregua del semplice "consumatore " soltanto allorché concluda un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio della propria attività (cfr., tra le tante, Cass. 14 luglio 2011 n. 15531).

Affermare che il condominio sia un consumatore sempre e comunque è pertanto errato e per considerarlo tale non si può prescindere da una valutazione caso per caso.

=> Come stipulare un contratto col condominio-consumatore

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