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Ogni condomino può prendere le difese del proprio condominio e partecipare direttamente alle cause
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Ogni condomino può prendere le difese del proprio condominio e partecipare direttamente alle cause

Il condomino può agire in giudizio per tutelare gli interessi comuni ma deve avvisare l'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos'è un condominio?

La domanda ha una duplice risposta a seconda che ci si approcci al condominio dal punto di vista del diritto di proprietà o della gestione.

In questo articolo ci soffermeremo sulla seconda ipotesi.

La Cassazione, oramai da tempo immemorabile, afferma che " il condominio non è un soggetto giuridico dedotto di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente alla amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condominio" (così Cass. 14 dicembre 1993, n. 12304).

A dire il vero, la definizione di ente di gestione è stata messa in dubbio dalle Sezioni Unite del Supremo Collegio (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08), ma ciò non è servito a far cambiare andazzo alla giurisprudenza delle sezioni semplici.

Si tratti di ente di gestione, di centro d'imputazione d'interessi distinto da quello dei singoli o, come dice qualcuno più provocatoriamente, di un ectoplasma giuridico, una cosa è certa: il condominio, ossia la collettività, non toglie il dirittoai singoli di agire per la tutela delle cose comuni.

Un esempio chiarirà il concetto. Se l'androne comune subisce infiltrazioni dall'unità immobiliare ubicata al primo piano, di proprietà di Tizio, Caio, altro condomino, nell'immobilismo dell'assemblea (o comunque solo per affiancarne l'azione), potrà agire a tutela delle parti comuni citando in giudizio il suo vicino.

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Non solo: se nel corso del giudizio le cose "non vanno nella direzione sperata", il condomino, anche se non ha partecipato direttamente alla causa, può sempre intervenire nei gradi di giudizio successivi impugnando le sentenze sfavorevoli.

Ciò perché, ha ricordato di recente la Suprema Corte di Cassazione, " configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore; in tali casi, tuttavia, il gravame deve essere notificato anche all'amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l'iniziativa di ricorrere in cassazione" (Cass. 21 giugno 2013 n. 15713).

Insomma il condomino può agire in giudizio per tutelare gli interessi comuni (chiaramente a proprie spese e traendone i benefici in ragione dei propri millesimi di proprietà), ma di questa sua azione è sempre tenuto ad avvisare (tramite notifica) l'amministratore, che resta pur sempre il legale rappresentante di tutti in relazione alla gestione delle parti comuni.

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