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Contratti pluriennali, profili di illegittimità e aspetti inerenti il condominio
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Contratti pluriennali, profili di illegittimità e aspetti inerenti il condominio

I condomini come devono fare per rinegoziare i contratti che contengono clausole vessatorie

Avv. Alessandro Gallucci 

La questione dei contratti pluriennali riguarda soprattutto le imprese che effettuano interventi di manutenzione periodica sugli impianti condominiali.

Tali accordi di durata superiore ad un anno possono essere considerati leciti ed in che parti, eventualmente, devono essere ritenuti vessatori?

=> Contratti conclusi dal condominio, clausole vessatorie e codice del consumo

La domanda, evidentemente, tende verso una risposta del genere: i contratti sono leciti, ma attenzione alla clausola relativa alla disdetta.

Vediamo perché.

Del fatto s'è occupata l'Antitrust nel 2013 riguardo ad uno specifico settore (i procedimenti riguardavano i contratti di manutenzione stipulati da alcune imprese di manutenzione degli impianti d'ascensore), ma il ragionamento portata avanti dall'autorità hanno sicuramente portata generale.

=> Attenzione alle clausole che prevedono recessi lunghi per i contratti di manutenzione degli ascensori.

La durata pluriennale del contratto a sé stante, si diceva in precedenza, non può essere considerata condizione vessatoria dell'accordo; la vessatorietà, tuttavia, può essere ravvisata rispetto al termine di preavviso di disdetta particolarmente lungo.

Al termine dei procedimenti contro imprese operanti nel settore della manutenzione ascensori nei propri provvedimenti, l'Autorità non ha mancato di sottolineare la vessatorietà del termine di preavviso di disdetta particolarmente lungo, differenziando tale valutazione anche in relazione alla durata dei contratti

Per la lettura del testo integrale dei provvedimenti di cui sopra si rimanda al sito dall'Autorità Garante della concorrenza e del mercato: http://www.agcm.it/index.php?option=com_domino&view=search&Itemid=188&ric=1&words=ascensori&anno=2013&separatore=0&limit=15&start=0.

Qual è secondo l'Antitrust un termine congruo per l'esercizio del diritto di disdetta da parte del consumatore?

Per dare soluzione al quesito l'Autorità ha guardato ad un'iniziativa della Camera di commercio di Roma, la quale, si legge nei vari provvedimenti dell'Autorità "ha elaborato e pubblicato sul proprio sito istituzionale un contratto-tipo per l'erogazione di servizi di manutenzione degli ascensori ("Contratto di manutenzione ordinaria impianto ascensore di proprietà condominiale") in cui, in relazione alla clausola sul rinnovo tacito, è stato indicato il termine di trenta giorni come congruo per la disdetta, assumendo che termini superiori possano essere in contrasto con l'art. 33, comma 2, lettera i), del Codice del Consumo".

Nel procedimenti di cui sopra, alcune imprese avevano avanzata la proposta d'un termine unico di disdetta per i contratti annuali e pluriennali pari a sessanta giorni; l'Autorità l'ha ritenuto congruo solamente rispetto ai contratti pluriennali, Evidentemente per quelli di durata annuale, il termine congruo dev'essere considerato quello di trenta giorni, così come previsto dal modello della Camera di Commercio di Roma.

In che modo i provvedimenti dell'Autorità garante possono essere utili ai singoli condominii?

È utile ricordare che i provvedimenti dell'Autorità Garante non hanno diretta efficacia nei contratti in essere stipulati tra società manutentrici e condominii (così come non l'hanno nemmeno sui contratti che sono stati stipulati successivamente)

Ciò, tuttavia, non toglie ai provvedimenti la portata della valutazione (non vincolante ma comunque fortemente orientativa) in essi espressa.

Poiché le "clausole di disdetta" devono essere considerate vessatorie e quindi nulle, i condominii potranno cercare di rinegoziarle, facendo pesare sull'impresa il fardello di un'azione legale che, pure in considerazione di quanto stabilito dall'Agcm, dovrebbe essere considerata di facile vittoria per il consumatore.

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