Uno degli aspetti che sovente ci vengono posti all'attenzione dai nostri lettori riguarda la durata delle locazioni per usi differenti da quello abitativo e più nello specifico di quello ad uso professionale.
Prendiamo ad esempio questo quesito giunto alla redazione:
. Buongiorno amici di Condominioweb!
Sono un giovane ingegnere ed ho intenzione di lavorare come libero professionista. Sto cercando un piccolo studiolo e per quello che farebbe al caso mio il proprietario ha detto che sigliamo un contratto a norma di legge di durata di sei anni con proroga della medesima durata.
Lui dice che è l'unica possibilità di durata prevista dalla legge.
Siccome sono all'inizio e non vorrei impegnarmi per così tanto tempo, mi domando: non è possibile sottoscrivere un accordo di durata inferiore, una sorta di contratto ad uso transitorio? Se no, posso comunque recedere prima, se mi rendessi conto che per me non fosse sostenibile?.
Partiamo dall'individuazione della normativa di riferimento: artt. 27 e ss. della legge n. 392/78 specificamente dedicati alla locazione di immobili urbani destinati ad usi differenti da quello di abitazione.
Durata locazione ad uso professionale, le norme
L'art. 27, primo e secondo comma, della legge citata specificano che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad a varie attività commerciali, artigianali e produttive in genere.
Il contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo
Ad esse, lo specifica chiaramente il secondo comma devono essere assimilate le locazioni riguardanti immobili da adibire all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
A meno che l'attività di libero professionista non sia saltuaria, dunque, la durata del contratto dev'essere minimo di sei anni. Ciò tanto se il professionista stipuli un contratto di locazione, quanto di sublocazione (es. affitto stanza in studio professionale).
Diverso il caso del professionista che prende in locazione (o sublocazione) un'unità immobiliare (o un vano) in una città diversa da quella ove svolge la propria attività, per ragioni contingenti legate ad uno specifico incarico (art. 27, quarto comma, l. n. 392/78). In tal caso è possibile applicare le norme generali dettate dal codice civile che non prevedono una durata minima (cfr. art. 1573 c.c.).
Certo è che l'inizio all'attività non vi sono certezze assolute sulla sua riuscita e quindi sulla sua continuità nel tempo. Vero, ma ciò non conta ai fini della legge che ritiene sufficiente l'esercizio abituale e professionale.
Durata locazione ad uso professionale, le conseguenze nel caso di accordi in deroga
Se le parti, nonostante tutto, dovessero prevedere una durata inferiore?
Il terzo comma del medesimo articolo specifica che "se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti".
Ed allora? Che cosa può fare un giovane professionista per evitare di rendere eccessivamente gravoso il contratto in termini di durata?
Contratto di comodato senza determinazione di durata
È la stessa legge che, sia pur non specificamente rispetto a questa ipotesi, prevede una possibilità a vantaggio del conduttore di recedere dal vincolo contrattuale senza dover specificare il motivo con un preavviso di sei mesi.
Del genere: comunicazione con raccomandata a.r. inviata a giugno con l'indicazione dell'esercizio del diritto di recesso e rilascio dell'immobile nel successivo mese di dicembre.
Per esercitare tale modalità di recesso è necessaria una specifica indicazione nel contratto di locazione (art. 27, sesto comma, c.c.).
Resta sempre possibile, invece, il medesimo recesso, con le medesime tempistiche, qualora ricorrano gravi motivi. Tali sono fatti non previsti e non voluti dal conduttore, quali ad esempio, la chiusura dell'attività per mancanza di lavoro (art. 27, sesto comma, c.c.).
Durata locazione ad uso professionale, i contratti atipici
Sempre più spesso si legge della possibilità di condividere spazi e servizi con altri professionisti: si tratta dei così detti co-working.
In sostanza il gestore dell'unità immobiliare non si limita a locare uno spazio, solitamente una stanza ma non è raro anche semplicemente la postazione di lavoro, ma offre un servizio completo inerente all'attività lavorativa, o meglio un servizio di complemento alla stessa.
Servizio di segreteria, copisteria, connessione a internet, ecc. I servizi posso essere fissi i combinati, l'affitto mensile, o su base oraria settimanale, ecc.
In questi casi i contratti proposti non hanno la durata di sei anni. C'è il rischio che li si possa ricondurre a quella in ragione di quanto detto in precedenza?
Il rischio zero, come si suol dire, non esiste. Sul caso, però, esistono sufficienti ragioni per escluderlo.
Se la locazione è uno degli elementi del contratto, sicuramente centrale, ma non esclusivo o preminente, quanto piuttosto inserito nell'ambito di un insieme di servizi, ad avviso di chi scrive, il contratto diviene un contratto misto, non tipizzato dal codice o da altre leggi e quindi libero, in termini determinazione di durata.
A conti fatti, starà al nostro lettore scegliere se sottoscrivere un contratto classico o provare a cercare una soluzione diversa, per così dire più moderna.
