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Aumento del canone di locazione durante la durata del contratto tacitamente rinnovato. Il conduttore come deve comportarsi?
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Aumento del canone di locazione durante la durata del contratto tacitamente rinnovato. Il conduttore come deve comportarsi?

Ogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla.

Avv. Leonarda Colucci  

Una recente sentenza del Tribunale di Lecce fornisce una risposta esaustiva a tale domanda, chiarendo quali diritti può vantare il conduttore quando riceve una richiesta di aumento del canone di locazione riguardante un immobile adibito ad uso abitativo.

Il fatto. Dopo aver concesso in locazione un immobile i locatori decidono di chiedere un aumento dell'importo del canone di locazione ai conduttori. Ma i conduttori, consapevoli dell'illegittimità di tale richiesta si rivolgono, con ricorso ex art. 447 bis cpc, al giudice entro sei mesi dalla consegna dell'immobile, nel rispetto del termine previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, ribadendo che il contratto in questione era stato regolarmente registrato ritenendo, inoltre, assolutamente illegittima la pretesa di aumento del canone di locazione avanzata da parte dei locatori poiché in palese contrasto rispetto a quanto pattuito dal contratto.

Consapevoli dei propri diritti i conduttori chiedono che il Giudice disponga la restituzione, in loro favore, della somma indebitamente corrisposta ai locatori.

I locatori si costituiscono sostenendo che l'aumento del canone di locazione era stato deciso di comune accordo fra le parti e formulando, altresì, domanda riconvenzionale chiedendo la restituzione del deposito cauzionale a causa del grave deperimento dell'immobile locato. Come chiedere l'aumento dell'affitto

In merito. Dall'esame degli atti del giudizio e dalla documentazione prodotta da ricorrenti e resistenti il Giudice Unico del Tribunale di Lecce ha rilevato che il contratto in questione era stato stipulato tra i ricorrenti (conduttori) ed i resistenti (locatori) ed era stato regolarmente trascritto, e la durata del contratto controverso era stata fissata in quattro anni, e lo stesso contratto poteva considerarsi rinnovato per altri due anni in caso di mancata disdetta da parte del locatore, al termine di tale durata il contratto si sarebbe rinnovato di anno in anno salvo disdetta.

Dalla semplice lettura del contratto il Giudice nella sentenza in questione ha constatato la palese violazione dei principi sanciti dalla legge che disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo (Legge n. 431/1998) che stabilisce per tali contratti una durata non inferiore ai quattro anni più quattro salvo disdetta.

Nel caso di specie decorsi i primi quattro anni, e precisamente nel maggio del 2005, il locatore con lettera raccomandata chiedeva ai conduttori un aumento del canone di locazione del 25% da corrispondersi dall'inizio dell'anno contrattuale.

Tale richiesta è stata contestata dai conduttori che, attraverso il giudizio conclusosi con la sentenza in commento, hanno rilevato l'illegittimità dell'aumento in quanto in contrasto con quanto sancito dalla legge n. 431/1998 all'art. 13 che ai primi due commi così recita "è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato".

Nel caso in esame l'aumento del canone di locazione è stato richiesto dai locatori dopo quattro anni e cinquantasei giorni dal primo contratto che, non essendo intervenuta alcuna disdetta, si intendeva rinnovato alle medesime condizioni stabilite nell'originario contratto.

Analizzando nel dettaglio il contratto in questione il Giudice Unico del Tribunale di Lecce ha rilevato che le clausole dello stesso che dispongono un rinnovo contrattuale di durata inferiore a quattro anni devono considerarsi nulle in quanto in violazione di quanto previsto dalla legge (art. 2 legge n. 431/1998).

Pertanto la durata del rapporto locatizio non può essere inferiore a quattro anni più quattro, ed una rinegoziazione delle condizioni contrattuali, e quindi anche dell'importo del canone, può avvenire solo dopo la seconda scadenza e quindi dopo otto anni dalla stipula del primo contratto che deve intendersi tacitamente rinnovato per altri quattro anni in caso di mancata disdetta.

La sentenza, inoltre, dando seguito a quanto sancito dalla legge più volte citata, evidenzia che grava sul locatore l'onere di comunicare al conduttore la rinegoziazione a nuove condizioni o la disdetta nei sei mesi anteriore all'ottavo anno ( seconda scadenza del primo contratto tacitamente rinnovato).

Dunque questo in altri termine vuol dire che ogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla. Canone di locazione, niente aggiornamento ISTAT se non è il proprietario a domandarlo

In tal modo la sentenza in commento si allinea con l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità in base al quale il diritto del conduttore a versare esclusivamente il canone pattuito ( assoggettato agli aggiornamenti Istat se previsti e richiesti dal locatore) al momento della stipula del contratto permane per tutta la durata del contratto, e tale diritto può essere fatto valere dal conduttore entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato (Cass. Civ. 07.02.2008 n. 2417).

La sentenza, applicando quanto sancito dalla legge che disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo ed allineandosi all'orientamento della giurisprudenza di legittimità si conclude con la condanna dei locatori (resistenti) alla restituzione ai conduttori della somma pari all'aumento di canone indebitamente percepito.

In buona sostanza, quindi, nessun aumento del canone può essere richiesto dal locatore al conduttore poiché contrario a quanto sancito dalla legge.

La sentenza, inoltre, facendo seguito alla richiesta dei resistenti (locatori) di decurtare dalla somma corrispondente all'aumento del canone di locazione, l'importo percepito a titolo di adeguamento del canone agli indici Istat, accende i riflettori sulle modalità attraverso le quali va richiesto l'adeguamento del canone di locazione.

A tal riguardo, infatti, la pronuncia del Tribunale leccese ha evidenziato che il diritto del locatore ad ottenere l'adeguamento del canone agli indici Istat è subordinato al fatto che quest'ultimo ne abbia fatto richiesta al conduttore tramite lettera raccomandata tramite la quale deve essere richiesta l'adeguamento agli indici Istat per l'anno successivo.

Pertanto nessuna richiesta di aggiornamento del canone di locazione agli indici Istat può essere richiesta dal locatore per gli anni già trascorsi, poiché l'adeguamento del canone agli indici Istat deve essere richiesta nei modi e nei termini previsti dalla legge e cioè ogni anno per l'anno successivo, tramite lettera raccomandata inviata dal locatore al conduttore.

=> Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Scarica Tribunale di Lecce -Sentenza n. 1476 del 11 aprile 2014

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