Contratti di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo: l’aumento dell’affitto può essere chiesto senza troppe formalità ma comunque bisogna prestare attenzione alla chiarezza del fatto. Ce lo dice la Cassazione con una sentenza, la n. 10720, del 27 giugno 2012.
Entriamo nello specifico.
La legge di riferimento è la n. 392 del 1978. L’articolo specificamente dedicato a quest’argomento è l’art. 32, rubricato Aggiornamento del canone, che recita:
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.
La norma chiaramente va letta con riferimento all’euro. La funzione dell’aggiornamento è quella di fare in modo che il canone di locazione mantenga, nel corso del tempo, lo stesso valore reale di quello concordato al momento della stipula del contratto.
In sostanza il proprietario dell’unità immobiliare concessa in locazione ogni anno può domandare un canone maggiore rispetto a quello precedente.
Per ottenere tale beneficio, il titolare del bene immobile, deve seguire qualche particolare regola? La questione, come s’è detto in principio, è stata oggetto di una pronuncia della Cassazione.
Nel caso che è stato risolto dagli ermellini, il proprietario dell’immobile s’era limitato, anno dopo anno, ad emettere delle fatture per importi differenti e superiori rispetto all’anno precedente.
Si trattava, a suo dire, di una cosa chiara: il maggior importo era dovuto all’aumento previsto ex art. 32 l. n. 392/78.
Era proprio di questo che il conduttore, che nel corso di causa aveva pagato i canoni al netto di tali aumenti, si lamenta va: a che titolo sono richiesti quegli aumenti? La Cassazione ha confermato il ragionamento fatto dai giudici d’appello.
Essi “ pur convenendo che la norma di cui all'art. 32 cit. non richiede alcun requisito formale, hanno precisato che le fatture prodotte dall'appellante indicavano esclusivamente il canone complessivo per il bimestre in corso, non facendo alcun riferimento all'adeguamento ISTAT e non permettendo quindi di comprendere, nemmeno tramite le relative lettere di accompagnamento, il calcolo effettuato per la determinazione dell'importo richiesto e quindi la quantificazione del canone base e l'aumento percentuale su di esso operato.
In altri termini gli stessi giudici, allorchè hanno parlato di "richiesta inadeguata", nella sostanza, lungi dal postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla norma, hanno semplicemente inteso escludere che detti atti avessero i requisiti minimi di certezza, per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (Cass. 27 giugno 2012 n. 10720).
