È possibile giocare a pallone nel cortile condominiale?
L'assemblea ha il potere di vietare questa particolare forma di utilizzazione di questo spazio comune?
E l'amministratore? Quali sono i suoi poteri?
Tante domande che traiamo da un quesito, quello postoci da un nostro lettore.
Eccolo: "a seguito dei diversi danni subiti dalle autovetture causati dalle pallonate dovute ai ragazzini che giocano nel cortile, ho chiesto all'amministratore di convocare un'assemblea per fare deliberare il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale.
L'amministratore ha detto che vi provvederà quanto prima, ma un mio vicino mi ha detto che l'assemblea non può decidere una cosa del genere e che se lo farà lui impugnerà quella decisione in quanto nulla.
È vero che l'assemblea non ha competenza a decidere un simile divieto?"
Uso delle cose comuni, tra norme e giurisprudenza
L'art. 1102 c.c. disciplina l'uso delle cose comuni in relazione alla comunione in generale.
L'articolo, in ragione del rimando alle norme sulla comunione contenuto nell'art. 1139 c.c., è applicabile anche al condominio negli edifici.
In relazione ad esso condominio la norma consente, infatti, ad ogni condòmino l'utilizzazione più intensa dei beni condominiali in funzione del godimento della proprietà esclusiva, cioè per meglio sfruttare la prima. Più intensa e libera, cioè non sottoposta, in astratto, a particolari vincoli. Ciò vale anche per il cortile condominiale.
Chiaramente esistono dei limiti che la giurisprudenza, nel delineare il principio appena espresso ha così declinato:
- divieto di alterazione della destinazione del bene;
- divieto d'impedirne l'altrui pari uso;
- divieto di alterare il decoro o porre in essere condotte pericolose per il bene medesimo e gli altri.
"In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546)" (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).
Resta salvo il diritto dell'assemblea di disciplinare l'uso delle cose comuni e quello di un regolamento contrattuale financo di comprimerlo. Entriamo nello specifico per poi arrivare anche all'uso del cortile per giocare a pallone.
Uso delle cose comuni e poteri dell'assemblea
Partiamo dal dato certo ed incontrovertibile: l'assemblea ha una competenza generale in relazione alla disciplina dell'uso delle cose comuni. Tale certezza la si desume dall'art. 1138, primo comma, c.c. a mente del quale il regolamento deve contenere norme circa l'uso delle cose comuni.
Amministratore di condominio e custodia delle cose comuni
Chiaramente la norma va letta nell'ambito generale delle competenze dell'assemblea, per cui nulla vieta che se il regolamento non è obbligatorio (o se lo stesso non contiene una clausola del genere) l'assemblea possa comunque deliberare in tal senso.
Le maggioranze di riferimento sono quelle previste per l'approvazione/revisione del regolamento (o di alcune sue clausole), ossia: tanto in prima quanto in seconda convocazione la disciplina dell'uso delle cose comuni dev'essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Uso delle cose comuni e poteri dell'amministratore
In questo quadro s'inseriscono i poteri dell'amministratore di condominio che, nel rispetto delle decisioni assembleari (o comunque anche in assenza delle stesse) può prendere tutti i provvedimenti più utili a garantire a ciascun condomino il miglior godimento delle cose comuni (art. 1130 n. 2 c.c.).
In nessun caso la disciplina d'uso dei beni comuni può arrivare a comprimere il diritto del singolo sui predetti beni. Chiaramente non sempre il confine tra regolamentazione - che può prevedere il divieto (si pensi al divieto di sosta in un vialetto condominiale) - e compressione del diritto del singolo è chiaro e definito, in tal caso è evidente che nel caso di conflitto inconciliabile l'ultima parola spetti all'Autorità Giudiziaria.
Il regolamento contrattuale, inoltre, essendo l'art. 1102 c.c. norma derogabile, può vietare esplicitamente determinate forme di utilizzazione.
Fatta questa doverosa premessa di carattere generale passiamo all'uso del cortile condominiale ed al divieto di giocare a pallone.
Cos'è il cortile, definizione e utilizzabilità per giocare a pallone
Il cortile, dice la Cassazione, "è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Le dimensioni del cortile ne caratterizzano le possibilità di utilizzazione. Il cortile può essere usato come parcheggio di vetture, cicli e motocicli, come piccolo deposito o semplicemente come luogo di passaggio.
In ogni caso, fatta salva ogni eventuale destinazione stabilita al momento della costruzione del palazzo (che può essere sempre modificata dall'assemblea), è possibile prevederne una specifica destinazione che tenga conto delle peculiarità dell'area comune.
In questo contesto, quindi, è pienamente legittima la decisione dell'assemblea che, per evitare danni alle cose di proprietà esclusiva, vieti di giocare a pallone nel cortile condominiale; i condomini potrebbero opporsi a questa decisione solamente fosse assunta con l'esplicito (e quindi dimostrabile) intento di comprimere il loro diritto d'uso e non perché quella decisione non li aggrada.
Cortile condominiale e gioco dei bambini.
