Ci scrive un nostro lettore:
"Per una serie di motivi vorremmo cambiare l'impresa di pulizia delle scale. Abbiamo da poco votato il preventivo di gestione per quest'anno. Possiamo farlo oppure dobbiamo attendere la fine dell'anno?"
Per rispondere ai quesiti del nostro lettore, che abbiamo sintetizzato nel titolo dell'articolo, è necessario svolgere alcune precisazioni in merito al rapporto che lega il condominio all'impresa di pulizia delle scale (o più in generale delle parti comuni) nonché alle eventuali disposizioni contenute nel contratto.
Partiamo dalla tipologia di contratto. Molto dipende dalla struttura dell'impresa affidataria del servizio. Due le possibilità:
a) tra condominio e ditta esiste un contratto d'appalto;
b) tra condominio e ditta esiste un contratto di prestazione d'opera.
Come comprendere in che ambito si verte?
La giurisprudenza, ormai da anni, afferma che "il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa" (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519 in senso conf. ex multis Cass. 29 maggio 2001 n. 7307).
Come dire: a meno che le parti, stipulando il contratto non abbiano fatto specifico riferimento alla disciplina sull'appalto, il dimensionamento dell'impresa è determinante per comprendere a quale disciplina si debba fare riferimento.
Quanto al recesso unilaterale dal contratto, due sono le norme di riferimento.
Per l'appalto è necessario guardare all'art. 1671 del codice civile, rubricato Recesso unilaterale dal contratto, che recita:
"Il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno".
Per la prestazione d'opera la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 2227 c.c., dedicato al Recesso unilaterale dal contratto, nel quale è stabilito che:
"Il committente può recedere dal contratto, ancorché sia iniziata l'esecuzione dell'opera, tenendo indenne il prestatore d'opera delle spese, del lavoro eseguito e del mancato guadagno".
Due norme sostanzialmente identiche che:
a) da un lato consentono al committente (nel nostro caso il condominio) di recedere in qualunque momento dal contratto;
b) dall'altro lato legittimano l'appaltatore (o prestatore d'opera) a chiedere alla controparte le spese fino ad allora sostenute nonché i danni, ossia il mancato guadagno conseguente all'esercizio del diritto di recesso.
Ecco perchè l'appaltatore non può sospendere i lavori per il mancato pagamento
Quanto a questa ultima ipotesi, il diritto ad ottenere l'indennizzo per mancato guadagno manca se più che di recesso si tratta di esercizio del diritto di risoluzione del contratto per inadempimento.
In sostanza tenendo presenti questi aspetti l'assemblea potrà sempre risolvere il contratto con l'impresa, senza aspettare la fine dell'anno deliberandolo:
a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;
b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
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