Superbonus del 110%, per molti o per pochi?
È l'argomento degli ultimi tempi: il superbonus del 110%, ossia la spesa che torna indietro maggiorata.
Chi non vuole saperne di spendere per detrarre, si dice, può sempre puntare sullo sconto in fattura.
Chi vuol recuperare subito la spesa sulla cessione del credito.
Non mancano, poi, notizie allarmanti: troppo difficile accedere al superbonus, il superbonus non prende piede e nonostante la proroga il superbonus è una corsa ad ostacoli.
Si spendono parole, suggestioni, vere e proprie illusioni di ristrutturare casa senza spendere il famoso euro.
Ma poi, che resta? Ci sono e ci saranno i cantieri, ma per arrivarci è fondamentale farlo nel miglior modo possibile, cioè preparati.
Uno strumento è fondamentale: uno studio di fattibilità che chiarisca
Superbonus del 110%, sapere prima di deliberare
Com'è noto il superbonus del 110% si può ottenere:
- per interventi di efficientamento energetico specificamente individuati e che al termine dei lavori consentano il miglioramento di almeno due classi energetiche o se non possibile di quella più alta;
- interventi di riduzione del rischio sismico di cui all'art. 16 commi da 1-bis a 1-septies decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Per raggiungere i miglioramenti delle prestazioni degli edifici prescritti dalle normative di riferimento non si deve ricorrere a strane alchimie o gettare in aria la monetina affidandosi al caso.
Per salire dalla classe "D" a quella "B" o magari alla "A" così come per ridurre il rischio sismico in relazione a specifici interventi bisogna valutare lo stato di partenza dell'edificio e quindi studiare gli interventi atti a raggiungere lo scopo.
L'efficientamento energetico e la riduzione del rischio sismico sono un risultato prevedibile, non una cura per un paziente gravemente malato.
Questa conoscenza tecnica, la realizzabilità delle opere in relazione al contesto dato ce la fornisce il così detto studio di fattibilità.
Superbonus del 110%, lo studio di fattibilità: un abito su misura
Lo potremmo definire come un abito su misura: questo dev'essere lo studio di fattibilità.
Verifica dello stato dei luoghi, valutazione della classe energetica di partenza - se pensiamo al superbonus del 110% per interventi di efficientamento energetico - individuazione degli interventi per migliorare di due classi.
Ma non solo: valutazione dello stato legittimo delle parti comuni se ci si ferma ad interventi solo sulle parti comuni, ovvero delle unità immobiliari, se è necessario l'intervento anche su di esse (si vedrà dopo come questo, in un edificio in condominio, complica non poco la vita se non v'è piena condivisione).
Eppoi: se esistono difformità queste sono sanabili? Se sì quali sono i tempi ed i costi (non detraibili)?
Insomma per restare all'abito: prima si prendono le misure, poi si sceglie il materiale e poi si inizia ad imbastire il vestito.
Lo studio così fatto sta all'abito su misura così come lo studio standard sta all'abito confezionato.
Che cosa s'intende per studio standard?
Facciamo riferimento a chi, sbrigativamente, ritiene che si possano fare velocissimi sopralluoghi per poi proporre il cappotto e la sostituzione degli infissi (sempre per restare all'efficientamento energetico), salvo poi considerare sistemazioni magari rabberciate (per non considerate difformità, o dissensi) in corso d'opera. Come la sistema della giacca con qualche difetto.
Superbonus del 110% e studio di fattibilità, il costo e la sua ripartizione
Lo studio di fattibilità ha un costo; costo che, per unanime parere, rientra tra quelli detraibili essendo considerato una spesa inerente alla progettazione ed esecuzione delle opere.
Grazie ai noti meccanismi dello sconto in fattura e/o della cessione del credito l'impatto di questo costo può essere azzerato o ridotto. Quando si parla di studio di fattibilità gratuito, quindi, solitamente s'intende dire che il costo sarà azzerato grazie a queste opzioni.
Chiaramente l'azzeramento presuppone la chiusura dell'intero iter di esecuzione dei lavori ivi compresi gli adempimenti di asseverazione, certificazione, ecc.
Come dire: salvo un impegno alla gratuità della prestazione nel caso di non prosecuzione dei lavori, se qualcosa non va, lo studio va pagato.
In questi termini è evidente che sia doveroso che la scelta di affidamento dell'incarico dello studio di fattibilità sia assegnato dall'assemblea. Per questa decisione, stante il disposto di cui all'art. 119, comma 9-bis, d.l. Rilancio, si deve considerare sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Superbonus e delibera assembleare
Salvo diversi accordi o salvo particolare decisione sull'imputazione delle spese come prevede lo stesso comma 9-bis, trattandosi di studio connesso ad interventi conservativi sulle parti comuni degli edifici.
Superbonus del 110% e studio di fattibilità per le opere su parti in proprietà esclusiva
Come si diceva in precedenza, ad esempio in relazione ad interventi di efficientamento energetico che consentano il miglioramento di almeno due classi energetiche, è probabile che in molti edifici oltre ad interventi sulle parti comuni - parliamo di edifici in condominio - si rendano necessarie opere su parti in proprietà esclusiva: una su tutte la sostituzione degli infissi.
In questo caso, poiché l'assemblea condominiale non ha competenze per decidere sulla esecuzione di opere nelle unità immobiliari in proprietà esclusiva, è necessario che l'accordo per quella parte di studio di fattibilità - ed il relativo costo - nonché degli eventuali interventi intercorra direttamente tra i fornitori e i condòmini.
Con una variabile da considerare: sebbene gli interventi trainati (quelli nelle abitazioni) siano sostanzialmente connessi a quelli trainanti (sulle parti comuni) non è detto che debbano essere eseguiti dalla stessa impresa.
Superbonus, quante assemblee servono per deliberare i lavori?
