Con l'introduzione dell'art. 1117 bis c.c. la legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha definitivamente sancito l'applicabilità della normativa condominiale anche al cosiddetto "supercondominio", da intendersi come insieme di edifici collegati dall'esistenza di beni, impianti o servizi comuni in un rapporto di accessorietà.
La vicenda. Una società, proprietaria di quattro unità e sette posti auto, cita in giudizio un Condominio che si era reso mittente di svariati solleciti di contribuzione a spese e oneri comuni, al fine di sentire dichiarare la propria estraneità all'organizzazione condominiale, l'espressa volontà di non farne parte, l'assenza dei presupposti di legge a ogni forma di partecipazione.
Il Condominio si costituisce evidenziando l'esistenza di un unico corpo di fabbrica comprensivo dei locali della società e che i muri perimetrali sono in comune al pari del terreno su cui sorge l'edificio, alcuni impianti di servizio nonché parte del tetto; chiede, pertanto, il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, la condanna al pagamento di spese e oneri condominiali.
La sentenza. Il Tribunale di Padova non ha dubbi nell'accogliere la pretesa del Condominio, affermando che
"nel caso di specie, è stato documentalmente provato che la pluralità degli edifici sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, hanno in comune l'appezzamento di terreno su cui sorge l'edificio, le facciate perimetrali, parte del tetto, il parcheggio, l'impianto antincendio; da ciò può ben dedursi che la porzione di edificio dell'attrice è parte del Condominio (…) e che l'attrice è tenuta a corrispondere pro quota le spese legate alla manutenzione, conservazione e gestione del condominio stesso.
La domanda riconvenzionale del condominio è pertanto fondata; il credito del condominio è stato peraltro oggetto di deliberazioni condominiali mai impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c. dall'attrice regolarmente convocata alle assemblee" (Trib. Padova, n. 30.9.2016).
Gli istituti. La vertenza in oggetto, non particolarmente complessa, offre lo spunto per una breve panoramica sulla fattispecie del "supercondominio", anche alla luce della riforma di cui alla legge n. 220/2012.
Il supercondominio si configura come un istituto di derivazione giurisprudenziale creato al fine di rispondere alle esigenze di regolamentazione giuridica nei casi di conglomerati urbani di rilevanti dimensioni e grande densità abitativa.
Come affermato dalla Suprema Corte
"per supercondominio deve intendersi la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c." (Cass. Civ. n. 19939/2012).
Il giudice patavino ha, pertanto, fatto corretta applicazione del suddetto principio in quanto il supercondominio si costituisce a prescindere dall'esistenza di atti formali e/o delibere assembleari e/o manifestazioni di volontà da parte dell'originario costruttore o dei successivi acquirenti - manifestazione di volontà che, nel caso de quo, la società attrice negava di avere mai espresso - ma viene in essere ipso iure et facto a fronte del vincolo di accessorietà che intercorre tra un complesso di edifici, anche strutturalmente autonomi, e un insieme di beni e impianti destinati al servizio delle relative unità in proprietà individuale (Cass. Civ. n. 17332/2011).
L'assenza del codice fiscale non determina l'inesistenza di un supercondominio
Quanto alla disciplina applicabile la sentenza in commento rinvia all'art. 1117bis c.c., che ha definitivamente composto il contrasto fra l'applicabilità del regime della comunione oppure del condominio.
Nella vigenza della normativa ante riforma, infatti, la giurisprudenza era divisa tra un orientamento minoritario che faceva rinvio alla disciplina della comunione in ragione del fatto che l'art. 1117 c.c. e seguenti disciplinavano la sola fattispecie del condominio verticale, e non orizzontale (qual è il supercondominio).
All'opposto, la tesi prevalente riteneva che disposizioni in ambito condominiale fossero in grado di regolare anche le ipotesi di supercondominio in ragione del fatto che lo stesso si compone di elementi in un rapporto di accessorietà con le unità in proprietà individuale (ad es. scale o cortili di accesso) e altri elementi per i quali il collegamento è meramente "spaziale" (ad es. parchi, zone verdi, strutture ricreative comuni), nel senso che le predette unità esisterebbero e sarebbero ugualmente idonee alla propria funzione.
A seconda, pertanto, della prevalenza dell'accessorietà o del collegamento spaziale, la giurisprudenza maggioritaria riteneva applicabile la normativa sul condominio o sulla comunione.
Con l'entrata in vigore dell'art. 1117bis c.c., infine, il legislatore scioglie il contrasto prevedendo l'applicabilità della normativa condominiale al supercondominio e introducendo peculiari modifiche in tema di assemblea, amministratore, regolamento, tabelle millesimali e scioglimento.
E difatti, il Tribunale espressamente afferma:
"La nuova norma fissata dall'art. 1117bis c.c. prevede apertis verbis che la normativa sul condominio si applichi, in quanto compatibile, nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c."
