Prendiamo spunto da un thread aperto nel nostro forum in merito a dei contrasti sulle spese di manutenzione del tetto di un'abitazione bifamiliare.
Scrive il nostro lettore:
La settimana scorsa, a causa del maltempo, alcune tegole del tetto sono saltate e abbiamo notato che andrebbe ripristinata anche una parte di quelle rimaste. I due proprietari dei piani inferiori sostengono che, essendo possibile l'accesso al tetto solo dal mio appartamento, e che il sottotetto è di pertinenza di casa mia, la manutenzione e le riparazioni del tetto sarebbero tutte a mio carico.
Inoltre dicono che la bifamiliare non è un condominio, e che quindi non valgono le stesse regole. (Un condominio non si costituisce a partire da due unità abitative?) Io penso che sì, il sottotetto è di mia pertinenza perché mi isola dal caldo e dal freddo, ma trovo assurdo che alla manutenzione del tetto debba pensare solo io.
Partiamo dalla nozione di condominio, che, come ritiene giustamente il nostro lettore, sorge ipso iure e facto al momento in cui anche solo due unità immobiliari, il così detto condominio minimo, in proprietà a differenti persone abbiano in comune nel cose indicate dall'art. 1117 del codice civile.
La figura del condominio minimo, elaborata dalla giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della riforma, è stata sostanzialmente ripresa dall'art. 1117-bis del codice civile.
Edifici con due o centodue unità immobiliari non ha differenza: se appartengono a persone differenti sono dei condominii; per assurdo potrebbe avere più partecipanti un condominio con quattro unità immobiliari rispetto ad uno che ne contiene in numero maggiore.
L'esistenza del condominio fa sì che debbano essere considerati condominiali, i beni indicati dall'art. 1117 del codice civile e più in generale quelli che svolgono una funzione di supporto al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Tetti, muri perimetrali e valutazione della condominialità
Uniche eccezioni: che tali beni non servano a ciò o che gli atti d'acquisto (meglio: il primo atto di cessione dal quale si può far dipendere l'esistenza del condominio) ne abbia escluso (o limitato) la condominialità.
Esempio plastico di questa definizione è proprio rappresentata dal sottotetto, il quale all'art. 1117 c.c. è considerato comune purché sia destinato “per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”. Circostanza che dev'essere valutata concretamente in relazione ad ogni singolo caso, non potendosi in astratto giungere ad una conclusione certa.
Diverso il discorso relativo al tetto: questo, salvo differente indicazione degli atti d'acquisto dev'essere sicuramente considerato condominiale, stante il fatto che la sua funzione è quella di chiudere l'intero edificio (sia esso una bifamiliare, trifamiliare o un edificio con più unità immobiliari) e non solamente di coprire il primo piano.
Ne discende che rispetto ad esso sicuramente tutti i condòmini, che tali devono essere considerati, devono partecipare alle spese di risistemazione, non potendosi sollevare obiezioni se gli atti d'acquisto non riservano la proprietà della copertura al proprietario dell'ultimo piano.
E anche questa riserva non basterebbe, in quanto per essere esclusi dalle spese dovrebbe esserci una specifica disposizione in tal senso.
Diversamente cioè nel caso di proprietà esclusiva della copertura dovrebbe applicarsi l'art. 1126 c.c. anche se si tratta di tetto e non di lastrico solare (cfr. Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338, Trib. Salerno 17 aprile 2008).
- Una breve panoramica sul lastrico solare.
- Rifacimento del tetto nel condominio parziale: la votazione in assemblea e la ripartizione delle spese
