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Il recupero delle spese nei confronti del supercondominio. Alcune indicazioni.
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Il recupero delle spese nei confronti del supercondominio. Alcune indicazioni.

Supercondominio, come recuperare le spese.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

L'ex amministratore che intenda recuperare le spese anticipate per le parti comuni deve proporre il ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del supercondominio, nella persona dell'amministratore dello stesso, o, in assenza, ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c., chiedere la nomina di un curatore speciale.

Così ha stabilito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere che, con sentenza del 21 maggio 2014 , ha revocato il decreto ingiuntivo emesso a favore dell'ex amministratore per carenza di legittimazione passiva.

L'uomo, infatti, aveva notificato l'ingiunzione di pagamento al condominio che aveva amministrato invece che al supercondominio.

Il tribunale peraltro ha rilevando altresì che le spese in questione non possono considerarsi liquide ed esigibili, poiché l'ex amministratore non ha allegato in giudizio le delibere assembleari di approvazione delle stesse.

I fatti – L'ex amministratore otteneva dal tribunale decreto che ingiungeva il pagamento di somme anticipate dal ricorrente per conto del Condominio dallo lui stesso amministrato dal 2004 al 2006.

Il Condominio si opponeva al decreto ingiuntivo eccependo: la propria carenza di legittimazione passiva, per essere lo stesso un Supercondominio suddiviso in più scale ed essendo le spese riferite a beni comuni del Supercondominio; la carenza di legittimazione attiva del ricorrente, per assenza della prova della propria nomina ad amministratore del Supercondominio; ancora, l'assenza di prova degli esborsi effettuati.

Che cos'è il supercondominio? Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l' impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione (Cass. civ. 14.11.2012, n. 19939).

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.

La richiesta di restituzione delle spese anticipate per parti comuni del Supercondominio va rivolta all'amministratore dello stesso, e non ai singoli edifici condominiali che lo compongono.

Secondo il tribunale, nel caso di specie l'esistenza del Supercondominio si ricava dalla stessa documentazione prodotta dall'ex amministratore, che deduce di effettuare un rendiconto separato delle spese delle varie scale ed uno delle parti comuni, per spese che riguardano l'energia elettrica, la pulizia, l'espurgo, il giardinaggio, la manutenzione.

Se ne ricava che la parte opposta avrebbe dovuto citare in giudizio il Supercondominio nella persona dell'amministratore dello stesso; in assenza, ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c., occorre chiedere la nomina di un curatore speciale.

Decreto ingiuntivo solo per le spese approvate dall'assemblea. Oltre alla carenza di legittimazione passiva, peraltro, nel caso di specie difettano i requisiti previsti ex art. 633 c.p.c. per la richiesta del decreto ingiuntivo.

Occorre considerare, infatti, che l'amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli arti. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall' amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute.

È vero – osserva il tribunale – che si applica il principio dell'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario,ma tale principio deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr.Cass. civ. 27.6.2011, n. 14197).

E nel caso di specie, l'ex amministratore non ha prodotto in giudizio le delibere assembleari di approvazione delle spese di cui chiedeva la restituzione.

=> Supercondominio, chi paga le spese di rifacimento della facciata di un condominio?

=> Documentazione contabile del supercondominio

Scarica Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, del 21.5.2014

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