In molti condomini è presente un cancello automatizzato che consente il più agevole ingresso nelle parti comuni dello stabile, spesso destinate a parcheggio degli autoveicoli. Laddove la compagine condominiale non sia originariamente dotata di tale sistema d'apertura di quell'infisso, non è raro che i condomini ricorrano ad una sua deliberazione ed installazione.
In questa sede ci occuperemo della ripartizione delle spese per l'installazione del sistema d'automazione e di quelle riguardanti il suo regolare funzionamento.
Quanto alle prime innanzitutto è necessario comprendere come debba essere qualificato un simile intervento.
Installazione automazione del cancello o di cancello automatico, nessuna innovazione
Al riguardo la giurisprudenza di merito, che si è occupata della vicenda, in due pronunce rese nel febbraio del 2007, ha prima affermato che «l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c.» (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15) per poi, contraddicendosi, specificare che «la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze» (Trib. Novara 19 febbraio 2007).
Per completezza bisogna ricordare che «per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Quando la Cassazione s'è pronunciata sulla installazione di un cancello ha detto che la stessa non deve essere considerata opera innovativa (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509); ciò perché, è stato detto «rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)» (Cass. cit.).
Ne discende, secondo lo scrivente, che né l'installazione di un cancello automatico, né tanto meno la sua automazione (che è mera modifica d'un manufatto già esistente) possano essere considerate innovazioni.
Ripartizione spese per cancello automatico
In entrambi i casi, ad ogni modo, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c. le spese per l'installazione del cancello automatico (o del solo sistema d'automazione) debbono essere ripartite tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.
Il riferimento "a tutti i condomini" comprende solamente quei comproprietari che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Per quanto concerne le spese per l'utilizzazione del bene il discorso non è differente. Al riguardo, infatti, non pare praticabile il ricorso al così detto criterio dell'uso contenuto nel secondo comma dell'art. 1123 c.c.
Tutti i condomini, infatti, traggono la medesima utilità da quel bene sicché in virtù del criterio generale di ripartizione delle spese è evidente che i costi per il godimento del bene debbano essere suddivisi in ragione dei millesimi di proprietà. Medesimo discorso, infine, per i costi di conservazione.
Ripartizione spese per cancello automatico ed errori quali conseguenze?
In tempi recenti non è raro imbattersi in pronunce giurisprudenziali di questo tenore: «tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 6 - 2, 09/03/2017, n. 6128)» (Cass. 20 dicembre 2018 n. 33039).
Ad avviso dello scrivente è sempre utile, rectius: necessario, rammentare che le Sezioni Unite, nel 2005, hanno chiaramente distintole ipotesi di deroga a maggioranza dei criteri, da quelle di errore nell'applicazione in concreto di un criterio di legge. Insomma per le Sezioni Unite un conto è un'assemblea che di proposito deroghi ad un criterio legale o convenzionale di ripartizione delle spese, altro un'assemblea che scelga erroneamente di applicare un criterio errato. Nel primo caso la delibera è da ritenersi nulla, nel secondo annullabile. Non si ravvedono ragioni condivisibili per considerare necessario mutare quell'orientamento interpretativo.
In buona sostanza un conto è decidere scientemente di derogare ai criteri di ripartizione spese inerenti al cancello automatico, altro errare nella individuazione del criterio applicabile.
Com'è noto i tempi dell'impugnazione di una delibera annullabile sono molto brevi (trenta giorni dalla sua adozione o comunicazione, art. 1137 c.c.), mentre la nullità di una delibera è contestabile in qualunque momento ed anche in via d'eccezione in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Posso non pagare le spese per il cancello automatico?
Installazione di un cancello condominiale e consegna delle chiavi
