L'assemblea del condominio Alfa decide, nei modi e nei termini di legge, l'automazione del cancello che consente l'accesso autorimessa condominiale. Prima di iniziare l'esame del tema specifico che ci siamo proposti di affrontare è bene svolgere una premessa.
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In mancanza dell'assemblea, decide l'amministratore sugli orari di apertura del cancello automatico.
<="" strong=""> Rammentiamo che " per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
La giurisprudenza, sul punto, non è univoca.
In due pronunce rese nel febbraio del 2007, ha prima affermato che " l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c." (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15) per poi, contraddicendosi, specificare che " la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze" (Trib. Novara 19 febbraio 2007). Ad avviso di chi scrive è necessario distinguere il caso dell'automazione di un cancello già esistente da quella dell'installazione ex novo. Nel secondo caso la differenza tra "prima e dopo" è sicuramente tale da considerare l'opera innovativa. Nel primo, invece, sebbene la cosa venga modificata non se ne altera l'entità sostanziale a tal punto da farle assumere diversa consistenza. L'intervento, quindi, potrà essere considerato di manutenzione o, al massimo, di manutenzione straordinaria di notevole entità. Tanto che l'installazione sia da ritenersi opera innovativa, tanto se sia vero il contrario le spese per la sua realizzazione, giusta il disposto di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Non sempre all'installazione del cancello, tutti i condomini ordinano il telecomando per l'apertura a distanza. In ogni caso, siano tutti o meno, quell'oggetto ha un costo. Come dev'essere ripartito? Ognuno paga il singolo telecomando o la spesa, in ragione della sua funzione, deve essere sud divisiva con gli stessi criteri previsti per il cancello. Pur essendo innegabile questa connessione, ad avviso di chi scrive in tratta di una spesa a carattere personale, a maggior ragione se si considera che non tutti i condomini decidono di acquistarne uno. In sostanza ognuno paga per sè.
<="" strong=""> Rammentiamo che " per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
La giurisprudenza, sul punto, non è univoca.
<="" strong=""> In due pronunce rese nel febbraio del 2007, ha prima affermato che " l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c." (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15) per poi, contraddicendosi, specificare che " la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze" (Trib. Novara 19 febbraio 2007). Ad avviso di chi scrive è necessario distinguere il caso dell'automazione di un cancello già esistente da quella dell'installazione ex novo. Nel secondo caso la differenza tra "prima e dopo" è sicuramente tale da considerare l'opera innovativa. Nel primo, invece, sebbene la cosa venga modificata non se ne altera l'entità sostanziale a tal punto da farle assumere diversa consistenza. L'intervento, quindi, potrà essere considerato di manutenzione o, al massimo, di manutenzione straordinaria di notevole entità. Tanto che l'installazione sia da ritenersi opera innovativa, tanto se sia vero il contrario le spese per la sua realizzazione, giusta il disposto di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
<="" strong="">Spostamento di un cancello. È sempre necessaria la S.C.I.A?
