La colonna di scarico è condominiale
La colonna di scarico delle acque nere, ossia la tubazione che consente il deflusso delle acque fognarie, è un impianto comune ai condòmini. Come sancito dell'art. 1117 c.c. esso è tale fino al punto di diramazione nelle singole unità immobiliari.
Ciò detto è utile domandarsi:
- la colonna di scarico è cosa in condominio tra tutti i condòmini?
- la colonna di scarico può essere in condominio solo tra alcuni condòmini?
- come ripartire le spese inerenti ad interventi di manutenzione o sostituzione totale o parziale della colonna di scarico?
Colonna di scarico, paga chi ne è comproprietario
La domanda che ci ha posto un nostro lettore i sarà sicuramente d'aiuto a rispondere anche ai quesiti che abbiamo esposto in precedenza, dando alla questione, come sempre accade, la giusta dimensione concreta.
Il quesito: «Nel condominio in cui vivo lo scorso mese abbiamo dovuto sostituire un pezzo della colonna di scarico che s'era rotto.
L'amministratore ha chiesto le somme per pagare la ditta ripartendo la fattura in parti uguali: dice che la colonna è tutti e quindi tutti dobbiamo pagare e non c'è motivo di pagare diversamente.
Secondo me non è proprio così e poi ci sono pure delle unità immobiliari, le cantine al piano interrato, che nemmeno usufruiscono della colonna e pure le ha inserite nel conteggio. Chi ha ragione?»
La risposta: sbaglia l'amministratore, devono pagare solo i condòmini che usano la colonna e sulla base dei millesimi di proprietà.
Vediamo perché.
Colonna di scarico, nessuna ripartizione in parti uguali, salvo diversa convenzione
In condominio c'è ancora chi s'intestardisce a fare ricorso alla ripartizione delle spese in parti uguali come se questo fosse un criterio legislativamente previsto.
Molti di quelli che teorizzano l'esistenza di questo criterio lo fanno prendendo come riferimento normativo il secondo comma dell'art. 1123 c.c, che recita:
«Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.»
Leggendo attentamente la norma si evince subito che si parla «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», quindi l'esatto contrario della suddivisione in parti uguali.
Detta diversamente: se le cose servono i condòmini in maniera diversa, si applica un criterio di ripartizione spese ad hoc, come accade per la manutenzione di scale e ascensore (art. 1124 c.c.) o per il lastrico ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.). Se tale differenziazione nell'uso (potenziale, Cass. n. 13161/91) non esiste allora si applica il criterio base, ossia quello della ripartizione secondo millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma, c.c.).
Colonna di scarico, spese di conservazione quali obbligazioni propter rem
Fatta questa doverosa premessa è utile, per rispondere alla domanda del nostro lettore, comprendere a che titolo sono dovute le spese condominiali, in particolar modo le spese inerenti la conservazione delle cose comuni.
La Cassazione, quand'è intervenuta sull'argomento, ha sempre affermato che «le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione» (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Tizio deve pagare le spese condominiali in quanto proprietario dell'appartamento; al suo trasferimento perderà questa qualità che diverrà del nuovo condomino.
Colonna di scarico, come ripartire la spesa per la riparazione?
La misura delle spese è indicata dall'art. 1123 c.c. che fa riferimento a tre criteri:
a) il criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, al primo comma;
b) il criterio di ripartizione in base all'uso, di cui gli artt. 1124 e 1126 rappresentano una specificazione (art. 1123, secondo comma, c.c.);
c) la suddivisione delle spese in ragione di un accordo tra tutti i condòmini (la diversa convenzione di cui al primo comma).
Il terzo comma della norma in esame, infine, sia pur senza introdurre uno specifico criterio di ripartizione differente da quelli sopra enucleati, specifica che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».
Si tratta del così detto condominio parziale; una colonna di scarico in uso solamente ad una parte dei condòmini è una parte comune solamente a quei comproprietari che ne traggono utilità.
Conseguenza di tale considerazione è che la spesa per la sua conservazione dev'essere sostenuta solamente dai condòmini che la utilizzano, sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di costo per la conservazione di quel bene.
Chiaramente la tabella di proprietà, ove non ne esista una di specifico riferimento per le colonne fognarie, andrà riparametrata secondo una semplice operazione di ri-proporzionamento dei millesimi degli interessati.
Riparametrazione dei millesimi, come si effettua
Trattandosi d'intervento conservativo, il costo è a carico del proprietario e non del conduttore. Diverso il caso della disostruzione, la cui spesa è invece di spettanza dell'inquilino, essendo l'intervento connesso all'uso.
Colonna montante di scarico, che cos'è e chi paga le spese?
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