Nel caso di infiltrazioni derivanti dal cattivo funzionamento dell'impianto di smaltimento delle acque piovane e da cattiva manutenzione delle fioriere di proprietà comune il condominio, quale ente di gestione responsabile per la violazione degli obblighi di custodia e di manutenzione, deve essere condannato al risarcimento dei danni subiti da uno dei proprietari delle singole unità immobiliari. Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Avellino, 9 giugno 2016, n. 1432.
La vicenda. I proprietari di un appartamento ubicato in un edificio condominiale citando in giudizio il condominio ed il proprietario dell'appartamento soprastante lamentando infiltrazioni e percolazioni di origine meteorica nella loro unità immobiliare provenienti dal terrazzo a livello di proprietà dell'inquilino del piano superiore.
Gli attori, quindi, ritenendo sussistente una responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 hanno citato tanto il proprietario dell'appartamento al piano superiore quanto il condominio.
Una volta instaurato in giudizio si è costituito il proprietario dell'appartamento al piano superiore negando la propria legittimazione passiva per aver donato la nuda proprietà a sua figlia ritenendo che l'obbligazione propter rem invocata dalla controparte non avrebbe potuto gravare sull'usufruttuario.
Il convenuto, inoltre, ha eccepito qualsiasi responsabilità per i fatti di causa, dovendo individuarsi l'origine delle lamentate infiltrazioni esclusivamente nello stato di conservazione delle parti comuni dell'edificio condominiale con particolare riferimento ai pluviali che attraversano il solaio della terrazza a livello e discendono poi, tramite un tubo in pvc, fino al canale di gronda.
La sentenza. Il Tribunale di Avellino per stabilire se nel caso di specie sul condominio quale ente di gestione gravava l'obbligo di risarcimento per violazione dell'obbligo di custodia sulle parti comuni, ha dovuto chiarire quali fossero le cause delle infiltrazioni e se queste erano riconducibili all'omessa manutenzione delle parti comuni da parte del condominio convenuto.
A tal fine la consulenza tecnica d'ufficio ha accertato che la causa delle infiltrazioni lamentate dagli attori era riferibile da una fioriera collocata sulla terrazza a livello dell'appartamento al piano superiore non perfettamente impermeabilizzata, nonché dalla tubazione che raccoglie e smaltisce le acque piovane convogliandole, all'epoca dei fatti, proprio all'interno della fioriera in questione. (Cass. 29.1.2015 n. 1674; Cass. sez. Un. 10.5.2016 n. 9449)
Orbene chiarita la causa delle infiltrazioni, ed accertato il cattivo funzionamento della tubazione in pvc che raccoglieva le acque piovane che doveva considerarsi a tutti gli effetti come parte comune, restava da stabilire se la fioriera posta sul terrazzo a livello dal quale proveniva le infiltrazione doveva considerarsi di proprietà esclusiva dell'appartamento al piano soprastante a quello degli attori, oppure se tale manufatto rientrava anch'esso fra le parti comuni dello stabile per i quali sussisteva l'obbligo di manutenzione in capo al condominio convenuto.
(In tema di infiltrazioni e poteri dell'amministratore si segnala: www.condominioweb.com/infiltrazioni-dacqua-lamministratore-invia-il-tecnico-per-lispezione.1542)
Proprio in merito alle foriere poste su una terrazza o su un balcone la Cassazione ha già avuto modo di precisare che "deve propendersi per la proprietà individuale e dunque per il superamento della presunzione di condominialità a condizione che il manufatto in questione sia una mera prosecuzione del balcone o della terrazza ad uso individuale con funzione di protezione e parapetto, operando viceversa la suddetta presunzione quando esso si inserisce nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole così da divenire parte del decoro architettonico o costituire parte integrante della struttura dello stabile" (Cass. 30.4.2012 n. 6624)
Anche in questa occasione un contributo assolutamente decisivo per stabilire se, nel caso di specie, la fioriera appartenga alla proprietà esclusiva dell'appartamento al piano superiore oppure rientri fra le parti comuni dello stabile condominiale, si rinviene dalle conclusioni alle quali approda la consulenza tecnica d'ufficio.
In particolare proprio la ctu ha stabilito che la foriera oltre ad assolvere funzione puramente estetica, poiché realizzata in cemento armato costituisce parte integrante della struttura del fabbricato ed è inserita nel prospetto dell'edificio fungendo da elemento decorativo dell'intero stabile.
In base a tale accertamento, quindi, non essendovi più alcun dubbio in merito al fatto che la fioriera deve intendersi come parte comune la sentenza ha stabilito che grava sul condominio il potere/dovere di manutenzione ordinaria e straordinaria, condannando quest'ultimo al risarcimento dei danni patiti dagli attori a causa delle infiltrazioni subite per la cattiva manutenzione delle tubature che raccolgono le acque piovane e della mancata manutenzione della fioriera condominiale, obbligando lo stesso ente di gestione anche all'esecuzione dei necessari lavori di manutenzione di tali parti comuni.
Quale titolo abilitativo è necessario per la rimozione delle fioriere: CILA o SCIA?
