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LUNA1111

Terrazzo a livello e definizioni di infiltrazioni ...

Buongiorno,

una parte del mio appartamento è coperta da un terrazzo a livello del mio vicino che sta sopra di me di sua proprietà esclusiva.

Con queste piogge sono apparse macchie a soffitto di muffa,inizia a gonfiarsi la stabilitura e a sgretolarsi.

Questa situazione continua ad ingrandirsi tutte le volte che piove ma ad oggi non scende acqua dal soffitto.

Il mio quesito è :

1)Si tratta di infiltrazione o si definisce "infiltrazione" sono quando a soffitto si vede la macchia di acqua o peggio scende acqua dal soffitto?

Non è sufficiente stabilire l'infiltrazione con le indicazioni che vi ho detto sopra (muffa e sgretolatura della stabilitura)...

2) Nel caso il mio vicino (visto che non scende l'acqua) non voglia rifare i lavori di impermeabilizzazione come art. 1126, posso chiedere di intervenire facendo fare ad un tecnico la ricerca perdita? Ho diritto in tal senso?

Se si, come viene ripartita questa spesa? 173 a lui e 2/3 a me ?

Attendo gentile risposte, è urgente e sono disperata....il mio vicino non è uno dei piu' facili e devo sapere quali sono i miei diritti e quali no....

Ciao Luna

Appurato che c'è un'infiltrazione in atto dal terrazzo.E il proprietario se ne infischia,può essere citato per negligenza per i danni da te subiti,che partecipa comunque.

Ti viene accollato l'intero 2/3 se sotto a te non ci sono altri immobili.

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CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III manutenzione – Ripartizione.

 

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126 c.c.

E'sufficiente l'evidente sgretolatura dell'intonaco con macchie di muffa sulla parte sgretolata?

Per ora non scende acqua visibilmente.....tutto questo è sufficiente per definirla infiltrazione?

Il condomino mi ha detto di mettere un controsoffitto....

direi che è piuttosto evidente. Assolutamente denuncia per iscritto all'amministratore e proprietario del piano sovrastante: eseguire immediatamente i lavori con ripartizione dei costi secondo norme del c.c. 1/3 piano sovrastante; 2/3 diviso tra i proprietari degli appartamenti sotto la terrazza, se è normale usura...

se invece la responsabilità è imputabile alla condotta del solo proprietario del piano soprastante, allora dovrà essere questi a sostenere i costi per la riparazione...

Se vuoi un consiglio, la cosa più semplice è attivare l'amministratore, il quale potrebbe anche far intervenire l'assicurazione del fabbricato: in questo modo tutti saranno più propensi a facilitare la situazione.

p.s. mettere il controsoffitto non risolverebbe il problema, anzi lo coprirebbe, e in un futuro risalterà fuori con maggiori danni (non solo, ma a questi danni avrai contribuito anche tu non provvedendo a dovere quanto sono sorte le prime infiltrazioni) - diffida dal consiglio del tuo vicino..

In bocca al lupo.

Buongiorno,

una parte del mio appartamento è coperta da un terrazzo a livello del mio vicino che sta sopra di me di sua proprietà esclusiva.

Con queste piogge sono apparse macchie a soffitto di muffa,inizia a gonfiarsi la stabilitura e a sgretolarsi.

Questa situazione continua ad ingrandirsi tutte le volte che piove ma ad oggi non scende acqua dal soffitto.

Il mio quesito è :

1)Si tratta di infiltrazione o si definisce "infiltrazione" sono quando a soffitto si vede la macchia di acqua o peggio scende acqua dal soffitto?

Non è sufficiente stabilire l'infiltrazione con le indicazioni che vi ho detto sopra (muffa e sgretolatura della stabilitura)...

2) Nel caso il mio vicino (visto che non scende l'acqua) non voglia rifare i lavori di impermeabilizzazione come art. 1126, posso chiedere di intervenire facendo fare ad un tecnico la ricerca perdita? Ho diritto in tal senso?

Se si, come viene ripartita questa spesa? 173 a lui e 2/3 a me ?

Attendo gentile risposte, è urgente e sono disperata....il mio vicino non è uno dei piu' facili e devo sapere quali sono i miei diritti e quali no....

Ciao Luna

Se segui il concetto giurisprudenziale afferente al 1126 tu devi concorrere al pagamento di 2/3 della spesa con tutti i millesimi di proprietà che possiedi.

 

Ma attenta però , perché quando verrà posto mano alla restante copertura a tetto , della quale una parte insiste sul tuo appartamento, tu ancora dovrai pagare con tutti i milleismi di proprietà.

 

Risultato : tu andrai a pagare la copertura del tuo appartamento, fatta in parte dal terrazzo ed in parte dal tetto, con il doppio dei m illesimi di proprietà che possiedi, mentre invece chi è coperto o solo dal terrazo o solo dal tetto pagherà la copertura del suo appartamento con i reali millesimi di proprietà che possiede e non già con il doppio come accade a te.

Se provi a fere dei conteggi per un simile evento vedrai che , laddove si vada ad intervenire prima sulla copertura a terrazzo e successivamente anche sulla copertura a tetto, oppure si vada ad intervenire contemporaneamente su entrambi le coperture, tu andrai a pagare una cifra alquanto superiore( quasi doppia) rispetto a quanto tu dovresti pagare se avessi il tuo appartamento coperto o solo dal tetto o solo dal terrazzo.

 

 

Siccome l'art 1123 recita:

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne,

 

io non credo che tu usi la copertura del tuo appartamento fatta parte da tertrazzo e pèarte da tetto in " misura diversa" rispetto all'uso che gli altri condomini coperti solo da tetto o solo da terrazzo fanno delle loro coperture.

 

Dunque evidente il paradosso che l'applicazione giurisprudenziale de 1126 crea.

 

Quindi, alla luce di quanto sopra, quello che posso consigliarti, per avere un poco di giustizia in questo ginepraio del 1126, é di rivolgerti al un legale, esporre il problema nei termini che ho posto e vedere se sia possibile ricondurre la cosa in modo paritetico rispetto ai coperti o da solo tetto o da solo terrazzo, tenuto anche in debito conto la sentenza della Cassazione:

 

- A proposito delle terrazze a livello, la Cassazione ha deciso che, “poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari in ambito condominiale, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri proprietari degli appartamenti ubicati al di sotto del terrazzo, in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, in deroga alla disciplina degli articoli 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cassazione civile, sentenza n. 1029 del 19 febbraio 1986).

 

Altro non so e non posso dirti.

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