Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
92315 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Infiltrazioni, indifferenza assemblea e dimissioni amministratore
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Infiltrazioni, indifferenza assemblea e dimissioni amministratore

Infiltrazioni, cosa fare se l'amministratore e l'assemblea non fanno niente

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa fare se davanti ad un problema di infiltrazioni in un appartamento, assemblea e amministratore fanno “orecchie da mercante”?

L'occasione per affrontare questa particolare – ma forse non tanto – situazione che la fornisce un nostro affezionato lettore che ci domanda:

Il mio appartamento all'ultimo piano di un edificio di 9 appartamenti è stato colpito da gravi infiltrazioni, di conseguenza ho chiesto all'amministratore di convocare un'assemblea per deliberare urgentemente in merito ai lavori sul tetto, al fine di risolvere il problema che già si era verificato qualche anno fa.

L'assemblea, una volta spiegato il problema, è stata abbandonata dai condomini, quindi non si è deliberato nulla. Dopo qualche giorno sono arrivate le dimissioni dell'amministratore. Mi chiedo, se può l'amministratore dimettersi e lasciare il condomino con un problema urgente da risolvere o se forse dovrebbe prima risolvere i problemi e poi lasciare il tempo per nominare un altro amministratore?”.

Partiamo dal dato certo: qualunque sia il comportamento di assemblea e amministratore, il condominio è sempre responsabile per i danni da infiltrazione provenienti da parti comuni. La misura della negligenza e del disinteresse non può che aggravare questa situazione di responsabilità, ma il soggetto cui il condomino può sempre e più agevolmente domandare i danni è la compagine cui partecipa.

Da non perdere: Come quantificare i danni da infiltrazione

Andiamo per ordine

Infiltrazioni ed assemblea condominiale

L'assemblea quale organismo di gestione del condominio, che è custode dei beni comuni, ha il potere principale di decidere in merito alle spese di conservazione delle parti comuni; disinteressarsene, specie laddove esistano già conclamate ed accertate situazioni di danno (o pericolo di danno) per i condòmini o per i terzi non fa altro che aumentare la responsabilità del condominio.

È utile ricordare che per i danni da cose in custodia, l'art. 2051 del codice civile prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva vincibile solamente dimostrando l'assoluta imprevedibilità del fatto dannoso.

Infiltrazioni ed amministratore condominiale

L'amministratore, solitamente, è considerato l'organismo esecutivo del condominio; egli fa ciò che l'assemblea delibera. Non che non abbia poteri autonomi di gestione, ma quelli esecutivi sono di gran lunga preminenti, specie laddove si tratta di erogazione di spese.

=> L'amministratore di condominio non ha alcun potere di azione per i gravi difetti di costruzione negli appartamenti

Eppure, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

L'urgenza legittima l'amministratore ad agire di propria iniziativa. Si badi: nessun obbligo formale, quindi se sia necessario che l'amministratore disponga gli interventi di sua iniziativa senza autorizzazione dell'assemblea lo si decide caso per caso in relazione alla situazione ed all'effettiva possibilità di disporre interventi utili.

In questo contesto, il condomino che subisce danni alla propria unità immobiliare nell'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore – che nel caso del nostro lettore addirittura si dimette – potrà sicuramente chiedere i danni al condominio e se ne ricorrono le circostanza (non è chiaro cosa s'intende per gravi infiltrazioni) anche un provvedimento d'urgenza al Tribunale per porre rimedio alla situazione.

L'amministratore dimissionario potrà essere soggetto ad azione di responsabilità da parte del condominio – laddove dimettendosi abbia contribuito ad aggravare il danno non ordinando interventi che rientranti nelle sue prerogative – e dello stesso condomino quale suo mandatario (o quanto meno quale danneggiato dal suddetto comportamento).

Ragioni di complessità del giudizio fanno comunque considerare preferibile l'azione diretta ed esclusiva contro il custode, ossia contro il condominio.

=> Dimissioni dell'amministratore senza giusta causa

Cerca: amministratore assemblea infiltrazioni

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento


Come liberarsi da un condominio senza errori

Come liberarsi da un condominio senza errori. Da diversi anni amministro un condominio, adesso però a causa delle enormi difficoltà nella gestione dovute al disinteresse dei condomino ho deciso di dare le dimissioni.