"In tema di infiltrazioni è esclusa la responsabilità del condominio se a causare le infiltrazioni nell'appartamento sono gli operai della ditta che in fase di ristrutturazione della vicina proprietà gettano cemento e intasano lo scarico.
Ne consegue che il Condominio è salvo se i testimoni confermano che a causare le infiltrazioni è stata l'impresa edile". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 20 del 2016 in merito alla responsabilità da infiltrazioni.
I fatti di causa. Tizio e caio (proprietari) chiamavano in giudizio il Condominio per il risarcimento dei danni subiti per effetto delle infiltrazioni d'acqua verificatesi nell'appartamento concesso in comodato al figlio e da questo abitato nel complesso condominiale.
Costituendosi in giudizio, il condominio contestava l'avversa pretesa; in particolare, sosteneva la non provenienza delle infiltrazioni dai beni comuni in quanto imputabili ai lavori svolti dalla ditta edile nella proprietà degli immobili di Sempronio e Gaio (proprietari piani superiori).
Quest'ultimi attribuivano la responsabilità agli operi della ditta edile in quanto avevano effettuato spostamenti non autorizzati e, quindi, intasamento della colonna fecale.
A causa delle diverse responsabilità, si costituiva la compagnia di assicurazione che escludeva la responsabilità del condominio.
Chi paga quando la colonna di scarico si ostruisce
La responsabilità dei committenti. La norma 2049 c.c. prevede che "i padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell'esercizio delle incombenze a cui sono adibiti".
La norma in esame si applica se esiste un rapporto che attribuisce il potere direzionale e decisionale a padroni e committenti, di cui è tipico quello di lavoro subordinato.
Quindi, ai fini della responsabilità, è necessario, cioè, che lo svolgimento dell'attività costituisca l'occasione che ha originato l'illecito (c.d. nesso di occasionalità necessaria).
La norma, a dire di molti, attribuisce al committente una responsabilità obiettiva, con la sola possibilità di andare esente da responsabilità per il così detto caso fortuito.
Secondo alcuni vi sarebbe solo una presunzione di colpa, consentendo quindi al committente di andare esente da responsabilità anche nel caso in cui fosse riuscito a dimostrare di aver fatto tutto quanto in suo dovere nella scelta del prestatore d'opera e nella vigilanza sulla esecuzione dei lavori.
In buona sostanza, sebbene non via sia certezza assoluta circa l'automaticità dell'obbligo di risarcimento in capo al committente, per i danni causati dai suoi preposti (nel condominio), è altrettanto vero che la richiesta dell'amministratore appare lecita.
Quando l'impresa è responsabile dei lavori mal eseguiti?
Il ragionamento del Tribunale di Napoli. A seguito dell'istruttoria (CTU e prove testimoniali), era emerso che i danni lamentati (infiltrazioni) avvenivano a seguito dell'allagamento dell'appartamento dei proprietari sovrastanti, causato dall'otturazione della colonna fecale da parte degli operai che stavano eseguendo i lavori di ristrutturazione.
Per meglio dire, secondo le testimonianze dei condomini, gli operai "avevano gettato cemento e materiale di risulta nella colonna fecale otturandola e poi, al fine di sturarla, avevano collegato una pompa d'acqua determinando l'allagamento e di conseguenza le infiltrazioni nell'appartamento sottostante". Quindi, alla luce dei rilievi effettuati e dei riscontri non superabili, a parere del Giudice, vi è la responsabilità degli operai eseguenti i lavori nell'immobile posto sopra l'appartamento degli attori.
A tal proposito, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza (di merito e di legittimità) si evidenzia che il titolare della impresa risponde, ai sensi dell'art. 2049 c.c., dei danni arrecati a terzi dalle condotte illecite del preposto sia quando tali condotte siano riconducibili alle incombenze a lui attribuite, sia quanto esorbitano dalle predette incombenze; in tal caso l'agente è responsabile purché sussista la buona fede incolpevole del terzo danneggiato e l'atteggiamento colposo del preponente, desumibile dalla mancata adozione delle misure ragionevolmente idonee, in rapporto alla peculiarità del caso, a prevenire le condotte devianti del preposto. (In tal senso Corte di Cassazione Ordinanza 15 ottobre 2015, n. 20924 - Corte d'Appello Lecce, Sentenza 9 giugno 2015, n. 405)
Danni causati alle parti comuni dalla ditta che lavora in appartamento
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il tribunale di Napoli, con la pronuncia in commento, ha rigettato la domanda degli attori e per l'effetto ha escluso la responsabilità del condominio.
