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Paga il proprietario che con un'altana ha appesantito il terrazzino
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Paga il proprietario che con un'altana ha appesantito il terrazzino

Il condomino che devia il flusso delle acque reflue paga i danni per le infiltrazioni d'acqua.

Avv. Maurizio Tarantino 

“In tema di infiltrazioni è esclusa la responsabilità del condominio laddove il danno da infiltrazioni d'acqua proviene non dal lastrico ma dal terrazzo di proprietà esclusiva a causa della realizzazione di un'altana.

Ne consegue che il condomino, che ha realizzato un'altana che fa aumentare la superficie esterna di casa con deviazione delle acque reflue, è responsabile del danni”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione n.12007 del 10 giugno 2016 in merito alla responsabilità da infiltrazioni.

I fatti di causa. Tizio (condomino) chiamava in giudizio il Condominio esponendo che all'interno del proprio appartamento si erano verificate infiltrazioni d'acqua con conseguente deterioramento anche della struttura di copertura del tetto, dovute al fatto che l'altana di Caia (altra condomina), posizionata sul tetto, aveva lesionato le falde di cui lo stesso era composto.

Pertanto chiedeva il risarcimento danni per il mancato utilizzo del vano interessato dalle infiltrazioni.

Costituendosi in giudizio, il Condominio evidenziava che la responsabilità dell'accaduto era da attribuirsi alla condomina Caia; sicché, quest'ultima veniva chiamata in causa, la quale contestava le avverse pretese.

In primo grado, il tribunale adito, dichiarava la responsabilità esclusiva in capo a Caia.

Successivamente, la pronuncia veniva parzialmente riformata in grado di appello in quanto, a parere dei giudici, oltre alle infiltrazioni, l'esistenza dell'altana aveva prodotto un aumento della superfice esterna, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della stessa copertura. Avverso tale pronuncia, la proprietaria del terrazzino proponeva ricorso per cassazione.

Qualificazione di “altana” e i problemi di sopraelevazione. Con il termine altana si definisce il terrazzo superiore dell'edificio; altre volte, viene definito come un balcone coperto sporgente dall'edificio in senso verticale, rifacendosi al termine di origine tedesca “altane”; ma la definizione più ricorrente è quella di “belvedere”, cioè un loggiato rialzato a guisa di torretta al disopra dei tetti.

In giurisprudenza è stato precisato che l'altana (belvedere) è, in sostanza, una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in legno, con sua relativa precarietà) nella parte più elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall'abbaino, altro tipico elemento dell'architettura veneziana), che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039).

Quanto alla sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., “costituisce sopraelevazione soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante”.

Premesso ciò, sull'argomento in esame, la giurisprudenza è concorde anche nel rilevare che, in tema di condominio deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (Cass. n. 1737 del 2005, Cass. n. 24414 del 2006, Cass. n. 5753 del 2007 e Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039).

=> L'altana: definizione, funzione ed utilizzo

Precedente amministrativo e autorizzazione dell'assemblea. Il T.A.R. Veneto, sez.

II, nella sentenza del 20 maggio 2014 n. 641 ha precisato che la realizzazione di un'altana sul tetto di un condomino, essendo un'innovazione e non una semplice modifica realizzabile uti singulo della parte comune, richiede il consenso dell'assemblea dei condomini: “in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo su parti comuni dell'edificio, la quale sia tuttavia strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, vale il principio dettato dall'art. 1102 c.c., in base al quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; quindi, nell'ipotesi in cui l'intervento non sia riconducibile all'ipotesi contemplata dall'art. 1102, comma 1, l'intervento deve essere qualificato come innovazione, come tale comportante un mutamento della sostanza o l'alterazione della destinazione delle parti comuni, in quanto ne rende impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria.

Ne consegue che ove una porzione del tetto verrà coperta dall'altana e quindi risulterà di uso esclusivo dei fruitori della stessa – deve essere manifestata la volontà dell'assemblea dei condomini, coinvolgendo tutti i partecipanti alla cosa comune”.

=> Vietata la realizzazione di una altana senza il consenso degli altri condomini

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, nel caso in esame, è stato precisato che il terrazzo/altana non svolgeva alcuna funzione di copertura; infatti, essendo il terrazzo occupante il tetto a falde, quest'ultimo rappresentava la copertura.

Inoltre, a seguito dell'istruttoria, dalla consulenza del CTU, era emerso che l'altana rappresentava una trasformazione strutturale tale da determinare l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva.

Poi, risultava che l'altana fosse appoggiata su appositi muretti in mattoni che la distaccavano del tutto dal sottotetto con funzione di copertura (quindi l'esclusione della regola prevista dall'art. 1126 c.c. e della responsabilità del condominio).

In virtù di tali considerazioni veniva pacificamente provato che il danno (infiltrazioni) proveniva dal terrazzo/altana e non dal lastrico condominiale: la realizzazione dell'altana aveva determinato uno “spanciamento” dei prospetti perché il terrazzo pesava troppo sul tetto a falde.

In questo modo l'acqua piovana non defluiva più verso l'esterno a causa di uno spiovente.

=> Infiltrazione dalla terrazza a livello, chi paga i danni?

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato il ricorso della proprietaria del terrazzino; sicché è stata confermata la decisione di primo e secondo grado in merito alla responsabilità di Caia e del risarcimento del danno derivante dalle infiltrazioni.

=> Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.

Scarica Corte di Cassazione Sentenza n.12007 del 10 giugno 2016

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