Che cos'è un contratto di locazione?
La risposta al quesito con portata generale, ossia riguardante tanto le locazioni abitative, tanto quelle commerciali, quanto anche i contratti turistici, è quella contenuta nell'art. 1571 c.c. che recita:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo.
Il contratto di locazione, è pacifico in dottrina e giurisprudenza, è un contratto a prestazioni corrispettive:
a) da un lato v'è il locatore, chi concede l'unità immobiliare o comunque il bene oggetto del contratto, verso il corrispettivo di un prezzo;
b) dall'altro lato v'è il conduttore che a fronte del versamento del canone locatizio si vede riconosciuto un diritto personale di godimento su un bene altrui.
Chiaramente accanto alle prestazioni corrispettive principali appena descritte ve ne sono delle altre legate alla posizione di locatore e conduttore.
Si pensi, per fare due esempi, all'obbligo del locatore di tenere la cosa locata in buono stato manutentivo o all'obbligo per il conduttore di pagare gli oneri accessori (es. spese condominiali).
Sebbene l'art. 1571 c.c. parli di locazione di cose mobili o immobili, è evidente che quando si parla di locazione la mente di tutti corra ai contratti di locazione delle unità immobiliari.
Due le tipologie di locazioni:
a) locazioni per usi abitativi;
b) locazioni per usi differenti da quello abitativo.
Per lungo tempo la legge ha previsto una varietà di norme volte non solamente a disciplinare ma anche a governare le locazioni abitative.
Il riferimento principale è alla legge n. 392 del 1978 (così detta legge sull'equo canone) per lunghi tratti ancor'oggi vigente.
Quella situazione di controllo esasperato della misura dei canoni, in relazione ad una molteplicità di fattori, altro non aveva fatto che far proliferare il così detto mercato nero delle locazioni.
A partire dal 1998 s'è cercato, per via legislativa, di far cambiare la situazione ma quella degli affitti in nero è rimasto uno dei problemi irrisolti della politica sulla casa.
Ad ogni buon conto, ad oggi, a quali norme bisogna fare riferimento se si parla di locazione?
Qui di seguito l'elenco dei riferimenti normativi utili rispetto alla specifica tipologia contrattuale:
a) locazione ad uso abitativo così detta 4+4, codice civile, legge n. 431/98 e legge n. 392/78;
b) locazione ad uso abitativo così detta 3+2, codice civile, legge n. 431/98 e legge n. 392/78, d.m. 30 dicembre 2002 ed accordi locali;
c) locazione ad uso abitativo di carattere transitorio, ossia contratti da uno a diciotto mesi, codice civile, legge n. 431/98 e legge n. 392/78, d.m. 30 dicembre 2002 ed accordi locali;
d) locazioni ad uso diverso da quello abitativo (locazioni commerciali, artigianali, ecc.), codice civile e legge n. 392/78;
e) locazioni turistiche ed in generale tutte quelle locazioni volte a soddisfare esigenze temporanee diverse da quelle transitorie, codice civile.
Vale la pena ricordare che tutti i contratti di locazione devono essere registrati, salvo quelli con durata inferiore a trenta giorni (cfr. d.p.r. n. 131/86) che la mancata registrazione comporta la nullità del contratto e che la tardiva registrazione può far accedere il conduttore ai benefici previsti dal d.lgs n. 23/2011 (così detta legge sulla cedolare secca).
Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato
