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Si può negare l' agevolazione prima casa se il trasferimento della residenza è stato impedito da cause di forza maggiore?
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Si può negare l' agevolazione prima casa se il trasferimento della residenza è stato impedito da cause di forza maggiore?

Quando il trasferimento nella prima casa è impedito da cause di forza maggiore, cosa succede?

Dott.ssa Venneri 

I presupposti.

Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste delle agevolazioni:

  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Al fine di beneficiare dell'agevolazioni, però, l'acquirente deve:

  • avere la residenza anagrafica, o prestare attività lavorativa, nel Comune in cui è ubicato l'immobile;
  • ovvero si impegna, attraverso l'atto di acquisto, a stabilire la residenza anagrafica nel termine di diciotto mesi.

Dunque, Il trasferimento della residenza rappresenta elemento costitutivo della fattispecie, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco.

Il caso.

Un contribuente a seguito dell'avviso di liquidazione, emesso dall'Agenzia delle entrate, (con irrogazione delle relative sanzioni, delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale), scaturente dalla revoca delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, poiché non aveva trasferito la propria residenza, entro i diciotto mesi dall'acquisto, nel Comune dove è ubicato l'immobile acquistato, ricorreva dinanzi la Commissione tributaria provinciale.

L'Amministrazione, soccombente sia nel primo grado sia nel secondo, ricorreva per la cassazione della sentenza, sostenendo la violazione e falsa applicazione dell'art. I della tariffa, parte I, nota II-bis n. 1, lettera a), del d.p.r. n. 131 del 1986 e dell'art. 2697 del codice civile, facendo leva sull'inosservanza da parte del contribuente dell'obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dove è ubicato l'immobile oggetto delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto.

Per l'Agenzia delle entrate, pertanto, si sarebbe configurata una violazione e falsa applicazione del Testo unico sull'imposta di registro.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 19247/2014, respingeva il ricorso.

Il principio di diritto posto alla base della decisione.

Gli Ermellini hanno rilevato che: "È infondato l'unico motivo di ricorso proposto dall'Agenzia […]. Il motivo non è difatti congruente col deciso.

La sentenza impugnata, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, non riconnette affatto l'evento inevitabile ed imprevedibile impeditivo del trasferimento alla circostanza che l'immobile fosse in ristrutturazione, e quindi non abitabile, già al momento della stipula del contratto di acquisto (ipotesi, questa, che senz'altro non rientra nella nozione della causa inimputabile, giusta, da ultimo, Cass. 26 marzo 2014, n. 7067), sebbene ad eventi successivi all'acquisto, consistiti nel «verificarsi di smottamenti nel sedime dell'immobile e nella strada di accesso causati da abbondanti piogge», che hanno determinato «...lavori di messa in sicurezza, durati circa sette mesi...».

Circostanza, questa, non contestata in fatto, mediante il veicolo del vizio di motivazione".

Prima casa, il trasferimento di residenza deve avvenire entro i diciotto mesi anche se l'immobile è in costruzione

La Suprema Corte, dunque, precisa che, nel caso in esame la residenza non è stata trasferita entro il termine di legge poiché si sono resi necessari degli interventi edilizi successivamente al rogito, pertanto

il contribuente mantiene comunque i benefici fiscali sulla prima casa.

Infatti, gli Ermellini hanno ribadito la legittimità della necessità della messa in sicurezza della casa, successivamente all'atto di compravendita, a causa del verificarsi di smottamenti provocati da abbondanti piogge.

Quanto sopra esposto è conforme a quanto stabilito nella sentenza n. 7067/2014, dello scorso marzo.

In quel caso, infatti, la Cassazione aveva ribadito che il concetto di causa di forza maggiore va individuato in un evento futuro ed incerto che non può essere rappresentato dal mero procrastinarsi dei tempi di realizzazione del manufatto, senza che intervengano eventi non prevedibili.

Da non perdere: Quando il conduttore "blocca" l'agevolazione "prima casa"

Scarica Corte di Cassazione, Sez. 6, ordinanza n. 19247/2014

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