Qual è la sorte delle delibere condominiali di approvazione di spese ripartite sulla base di tabelle millesimali che successivamente a tali deliberazioni sono state invalidate?
Le delibere successive vengono a perdere retroattivamente efficacia senza necessità d'impugnazione?
Sono queste, in sostanza, le domande cui la Corte di Cassazione è stata chiamata a rispondere nella controversia risolta con la sentenza n. 4675 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 23 febbraio 2017.
I fatti di causa: un condòmino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal condominio cui partecipava.
A suo modo di vedere il decreto doveva essere revocato perché le delibere erano illegittime per l'erroneità dei criteri di ripartizione delle spese.
Modifica delle tabelle millesimali su richiesta di un solo condomino
La domanda così formulata veniva rigettata tanto in primo grado, davanti al Giudice di Pace, tanto in appello, davanti al Tribunale. Da qui il ricorso in Cassazione del condòmino.
Qual era la tesi sostenuta dal condòmino?
A suo modo di vedere, siccome era in corso un giudizio inerente le tabelle millesimali, giudizio che aveva visto emessa una sentenza di invalidazione delle stesse, di conseguenza dovevano essere considerate invalide tutte le successive delibere di approvazione dei riparti delle spese sulla base delle suddette tabelle.
Secondo il ricorrente, insomma, non era necessario dover impugnare ogni successiva delibera, essendo sufficiente la contestazione – che aveva nel frattempo trovato accoglimento in una sentenza passato in giudicato – della delibera capostipite.
La Corte di Cassazione non si è trovata d'accordo. Per gli ermellini, infatti, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo:
- il giudice dell'opposizione deve limitarsi a valutare la perdurante efficacia delle delibere sulle quali è fondato il decreto;
- di conseguenza il giudice adito non può, in quella sede, procedere a dichiarare illegittime le delibere non contestate con autonomo giudizio ex art. 1137 c.c.
Fa eccezione a questo principio, almeno secondo un orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, l'ipotesi di nullità, che è sempre rilevabile d'ufficio.
Per i giudici di legittimità, tuttavia, delle delibere approvate sulla base di tabelle millesimali poi giudicate invalide non solo per ciò sono automaticamente invalide.
L'invalidità di un atto, nell'ambito della speciale disciplina inerente il condominio e più in particolare il recupero dei crediti condominiali, deve essere fatta valere con un autonomo procedimento a ciò finalizzato.
Di conseguenza, precisa la Corte la termine del proprio ragionamento, “l'annullamento delle tabelle non ha infatti un effetto automatico sulla nullità della delibera di spesa non impugnata e tanto meno sulla ingiunzione conseguente a questa ultima” (Cass. 23 febbraio 2017 n. 4675).
I riflessi pratici di questa pronuncia non sono di poco conto: laddove, infatti, un contenzioso sulle tabelle millesimali non porti alla sospensione dell'efficacia di questo strumento di funzionamento del condominio, è bene valutare caso per caso quale sia la soluzione migliore da porre in essere al fine di difendere al meglio i diritti dei singoli condòmini, specie in relazione alle richieste di pagamento, che possono poi sfociare in una richiesta di emissione di decreto ingiuntivo.
- Approvazione di nuove tabelle di ripartizione
- Casi in cui le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza
