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Rilevare attività amministratore di condominio
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Rilevare attività amministratore di condominio

Rilevare l'attività di amministratore di condominio: possibilità e limiti in relazione alla natura giuridica della persona dell'amministratore.

Avv. Alessandro Gallucci  

Amministratore di condominio cede attività avviata.

Ogni tanto capita di leggere annunci simili, o magari, com'è accaduto in passato, chi ha del capitale da investire lo fa decidendo di rilevare gli studi di amministratore di condominio.

Cedere o rilevare l'attività di amministratore di condominio?

È possibile tutto ciò?

Come si può fare?

I condòmini possono avere qualcosa di cui lamentarsi?

Indubbiamente molti amministratori a fine carriera, ma anche semplicemente chi vuole cambiare mestiere o, come si diceva, chi vuole investire in quest'attività, si domanda se un pacchetto condomini, come viene chiamato in gergo, possa essere oggetto di valutazione economica e compravendita.

Qui di seguito vedremo che cosa si può fare per rilevare l'attività di amministratore di amministratore di condominio e che cosa, di contro, per poterla cedere.

Senza sotterfugi e/o elusioni, cioè in maniera pienamente legale. Sempre ricordando un fatto: l'amministratore di condominio, chiunque esso sia, può essere revocato dal proprio incarico in qualunque momento.

Contratto di mandato tra amministratore e condomini

Il rapporto che si costituisce al momento dell'accettazione della nomina, ovvero della sua comunicazione, a chi è stato scelto da parte dell'assemblea per la gestione del condominio è un contratto di mandato.

Più correttamente è opportuno dire che quel rapporto giuridico viene regolato dagli artt. 1129 e seguenti del codice civile, nonché delle norme dettate in materia di contratto di mandato. È stata la giurisprudenza (su tutte Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148) a dire che amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato.

Il contratto di mandato, dice la migliore dottrina, è un contratto intuitu personae, ossia un accordo rispetto al quale assume particolare rilievo chi lo stipula sotto il profilo delle sue qualità personali.

Mi rivolgo a Tizio o a Alfa srl perché è da questa persona che intendo fare gestire il condominio nel quale abito. Ciò che fonda quel rapporto è la qualità personale della persona alla quale mi sono rivolto, cioè la fiducia che ripongono in esso e nelle sue qualità in relazione all'incarico conferito.

Amministratore persona fisica e cessione dell'attività

Se l'amministratore - cioè il mandatario - del condominio è una persona fisica, egli può cedere i condomini amministrati e conseguentemente, qualcuno può rilevare l'attività di amministratore condominiale?

La risposta è positiva, ma nella sostanza più di che una cessione si tratta di una nuova nomina, cioè null'altro di diverso da un cambio di amministratore.

Su quali norme fondiamo questa affermazione? Il riferimento sono gli articoli 1406 e seguenti del codice civile dedicati dalla cessione del contratto.

Secondo la norma citata, che ne fornisce la nozione, «ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta».

C'è da dire che difficilmente il condominio può sostituire sé con un altro condominio, ma ciò può avvenire per l'amministratore, ad esempio proprio in ragione di una cessione dello studio.

Nella sostanza, però, essendo necessaria l'accettazione della controparte contrattuale, cioè di un passaggio assembleare che acconsenta a questo cambiamento, come poter negare che la rilevazione dell'attività di amministratore di condominio debba essere considerata, in termini deliberativi, una nuova nomina?

Da non perdere: La valutazione della correttezza dell'operato dell'amministratore di condominio e i limiti del singolo condomino

Ecco, allora, che parlare di cessione dell'attività di amministratore condominiale quando della gestione è incaricata una persona fisica ha senso solamente se e nella misura in cui chi intenda proseguire in quell'attività s'inserisca nello studio esistente e, man mano che si renda possibile, sostituisca, nei fatti con una nuova nomina, il precedente amministratore. Formalmente non v'è alcuna cessione.

Considerandosi l'attività di amministratore condominiale un'attività professionale e non d'impresa, è difficile poter dire che chi cede lo studio, con ciò intendendosi l'attività, non l'immobile, non sta cedendo un'azienda, ma dei beni utilizzati per la sua professione. Cosa possibile, questa, rispetto alla quale può essere previsto anche un prezzo.

Amministratore persona giuridica e cessione dell'attività

Diverso se ad amministratore è una società di persone o di capitali, a maggior ragione nel caso di quest'ultima.

Delle società, infatti, secondo le modalità previste dalla legge e dallo statuto in ragione delle tipologie sociali, è possibile cedere le quote. Qui cambia il paradigma di riferimento: poiché il rapporto contrattuale intuitu personae si viene a creare tra la società - di persone o di capitali - ed il condominio, oggetto della cessione non sarà il rapporto di mandato, che proseguirà con il medesimo soggetto, ma le quote nella società (sulla configurazione del rapporto e l'incardinazione del rapporto di fiducia tra condominio e società, si veda, su tutte, Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840).

La nomina delle società di persone e di capitali quali amministratori di condominio è considerata possibile dalla legge, più nello specifico dall'art. 71-bis disp. att. c.c.

Data questa situazione, è evidente che rilevare l'attività di amministratore condominiale ha un senso nella misura in cui ciò che si va a rilevare sono le quote della società che amministra il condominio.

Nell'ambito di questi rapporti la rilevazione delle quote sociali ha un senso e dato anche il numero e la tipologia di condomini amministrati ha un senso dare un valore alle quote sociali oggetto di compravendita.

Primi adempimenti quando si è nominati amministratore di condominio

Costo della cessione e perdita dei condomini, rischio o elemento di valutazione del prezzo?

Quando due o più parti contrattano su un affare, ogni elemento che possa determinare il prezzo, ovvero la buona conclusione dell'accordo è oggetto di valutazione.

Rilevare un'attività di amministrazione condominiale riguardante duecento condomini è diverso dal rilevarne una che ne conta dieci o cinquanta. È evidente che questo aspetto abbia rilievo, fondamentale, ai fini della determinazione del corrispettivo economico.

Allo stesso modo, nulla vieta che le parti decidano di dare rilievo al concreto mantenimento in capo al rilevante dei condomini oggetto di cambio di gestione per cessione del contratto, determinando il prezzo anche in funzione della misura delle cessioni contrattuali andate a buon fine.

Un fatto questo, che, per quanto fin qui specificato, rileva nei rapporti tra condominio e amministratore persona fisica.

Preventivo dell'amministratore di condominio, un breve focus

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