Ci risiamo. La controversia in commento è una tra le vicende processuali più frequenti nel contesto condominiale e, in senso più ampio, in materia di “rapporti di vicinato”.
La prossimità a d unità abitative di locali destinati ad attività di “svago”, quali un bar o un ristorante, con orari di apertura che si protraggono fino a tarda sera e un flusso sostenuto di avventori – che stazionano anche all'esterno del locale stesso –, può compromettere la serenità della vita condominiale; peraltro, alle immissioni acustiche, nel caso di attività di ristorazione, si aggiungono le esalazioni di fumo e odori, idonee a superare, in alcune circostanze, il limite della normale tollerabilità. Con tali presupposti, la lite è servita.
Il fatto Nel caso di specie, il Condominio hacitato in giudiziole proprietarie di un immobile sito nel medesimo complesso condominiale e il conduttore del locale, titolare dell'attività ivi esercitata: lamentando una destinazione dell'immobile contraria alle previsioni regolamentari – un bar con attività eno-gastronomica –, il Condominio ha chiesto la cessazione della stessa, o, comunque, delle immissioni di rumore e di odori, e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e subendi. (Si ricorda peraltro che le norme dei regolamenti condominiali di natura contrattuale esplicano la propria cogenza anche nell'ipotesi in cui il titolare dell'attività “vietata” non sia il proprietario dell'unità immobiliare, ma un mero conduttore oppure un soggetto succeduto al primo a titolo particolare nella proprietà del bene.
La previsione regolamentare si pone infatti quale vincolo di natura reale che equivale a una servitù reciproca: il condomino risponde delle violazioni del regolamento condominiale perpetrate dal suo conduttore, laddove non dimostri di aver adottato misure idonee a far cessare gli abusi.)
La decisione Il Tribunale adito ha tuttavia ritenuto non fondate le doglianze del Condominio: la norma regolamentare invocata a sostegno delle pretese attoree vieta le attività di pensione, di industrie, di uffici pubblici che comportino un afflusso eccessivo di estranei, quali ambulatori, sanatori, gabinetti per cura di malattie infettive e contagiose; tuttavia, deve tenersi presente che i divieti all'esercizio di determinate attività in un'unità in condominio devono risultare in maniera specifica ed inequivocabile poiché il regolamento di condominio, anche quando abbia natura contrattuale – in quanto approvato con consenso unanime dalla compagine assembleare –, non può comprimere irrazionalmente la naturale espansività del diritto dominicale dei condomini.
Specificamente, rammenta il Tribunale, le limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili in proprietà esclusiva «devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso […], con la conseguenze che non sono suscettibili di applicazione analogica» ( Trib. Roma, n. 21947/2016).
Locazione, modificare il locale per trasformarlo in pizzeria
Nella fattispecie in questione, l'organo giudicante muove dunque dal dato letterale per escludere che l'attività contestata possa farsi rientrare nel divieto in questione: quest'ultimo si riferisce ad “attività industriali”, ma l'attività esercitata nel caso concreto va qualificata quale «attività prettamente commerciale e/o artigianale, dal momento che il convenuto realizza prodotti con elementi finiti, servendosi di semplici apparecchiature e non si avvale di dipendenti»; inoltre, non risulta neppure provata la circostanza di un «afflusso eccessivo di pubblico».
Inoltre, la destinazione catastale attribuita dal costruttore al locale in questione è ad uso negozio: ebbene, chiarisce il giudice romano, «non v'è dubbio che all'interno di un negozio sia normalmente esercitabile un'attività commerciale, con naturale afflusso di clientela, afflusso certo di cui non è possibile a priori stabilire l'entità.
Industria è, com'è noto, ben altra cosa e la dizione letterale alla quale occorre fare riferimento non può lasciare dubbio alcuno».
In conclusione, la richiesta inibitoria va rigettata poiché l'attività esercitata non configura alcuna violazione delle previsioni e dei limiti regolamentari, né integra peraltro alcun reale pregiudizio alla tranquillità della vita condominiale – in ragione dell'esercizio discontinuo dell'attività stessa.
