In particolare, il proprietario dell'ultimo piano di un caseggiato o il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano, la sopraelevazione pregiudichi l'aspetto architettonico del condominio o diminuisca notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Tuttavia è possibile che, attraverso una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condomino, i soggetti in questione non possano sopraelevare.
Frequentemente questo divieto è contenuto in una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio. In merito a tale argomento merita di essere segnalata una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 20423 del 29 luglio 2019).
Realizzazione tettoia sul terrazzo e sopraelevazione abusiva: la vicenda
Un condomino aveva realizzato sul terrazzo di copertura del caseggiato (una villa padronale del 1800 trasformata in condominio), prospiciente la sua proprietà individuale, due tettoie.
Tali manufatti avevano suscitato le proteste dei condomini che ne pretendevano la demolizione, ritenendole opere lesive dell'aspetto architettonico del caseggiato e comunque contrarie ad una disposizione del regolamento.
Di conseguenza il condominio aveva chiesto al giudice l'accertamento dell'illegittimità dei manufatti, nonché l'eliminazione di queste opere in quanto vietate sia dal regolamento condominiale sia dall'art. 1127 c.c. secondo cui i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio.
Il Tribunale dava ragione ai condomini e questa decisione veniva confermata dalla Corte d'appello secondo cui le due tettoie, in funzione del loro stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, costituivano sopraelevazioni vietate e arrecavano pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio.
Il condomino ricorreva in cassazione, osservando che le due tettoie, realizzate con regolare Dia, non comportavano un aumento della volumetria del palazzo e, quindi, non costituivano sopraelevazione ed in ogni caso non erano visibili dall'esterno. Inoltre il ricorrente osservava come altri condomini avessero realizzato opere in contrasto con il decoro del caseggiato.
La decisione
La Cassazione ha condiviso le motivazioni della Corte d'Appello.
I giudici supremi hanno notato come la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporti, in linea di principio, un aumento della volumetria e della superficie di ingombro non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.
Secondo la Cassazione anche la realizzazione delle tettoie ha comportato un notevole aumento della superficie abitabile a favore del condomino costruttore.
In ogni caso i giudici supremi hanno confermato anche l'irrilevanza della scarsa visibilità del manufatto dall'esterno e hanno sottolineato come la costruzione delle tettoie, lesive dell'aspetto architettonico, abbia violato l'articolo 1127 c.c.
Del resto, secondo i giudici supremi, è possibile dare rilievo alla compromissione dell'estetica del fabbricato in presenza di una già grave evidente compromissione dovuta a precedenti interventi, soltanto a condizione che la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa.
In questo caso la sopraelevazione violava le norme del regolamento di condominio: di conseguenza la Cassazione ha rigettato il ricorso, confermato la sentenza d'appello e condannato il condomino alla refusione delle spese di causa.
Le clausole che vietano le sopraelevazioni
Le pattuizioni in questione, incidendo, sino ad escluderlo, sul diritto di sopraelevazione, deve essere approvata all'unanimità dai condomini o, se inserita nel regolamento predisposto dal costruttore, deve essere accettata da tutti i condomini nei singoli atti di acquisto.
In ogni caso sembra utile aggiungere che in presenza di tali clausole non ha alcun valore l'autorizzazione verbale di alcuni condomini o dell'assemblea, con delibera a maggioranza, all'esecuzione di nuovi piani sulle coperture: le predette clausole regolamentari, infatti, non possono essere modificate o neutralizzate se non con il consenso di tutta la collettività condominiale, nessuno escluso.
In altre parole, il divieto di sopraelevazione può essere rimosso solo da una delibera approvata da tutti i condomini o anche da un accordo scritto a cui aderisca l'intera collettività condominiale.
