Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108191 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

La demolizione delle opere abusive può essere richiesta al nuovo acquirente di un immobile?

Quando il sottotetto viene trasformato abusivamente in abitazione e poi venduto
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'ordine di demolizione non ha natura sanzionatoria, non è un provvedimento diretto a sanzionare un comportamento illegittimo da parte del trasgressore, ma è un atto di tipo ripristinatorio, cioè ha la funzione di eliminare le conseguenze della violazione edilizia, attraverso la riduzione in pristino dello stato dei luoghi che avviene attraverso la rimozione delle opere abusive.

L'ordine di demolizione, perciò, deve essere rivolto nei confronti di chi ha la disponibilità della opera abusiva, indipendentemente dal fatto che la abbia concretamente realizzata? In altre parole anche il nuovo proprietario di un immobile può essere chiamato a rispondere delle opere abusive del precedente proprietario? Al nuovo acquirente può essere richiesta la demolizione delle opere abusive?

La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tar Lazio (sentenza 12 luglio 2022 n. 9553).

Demolizione di opere abusive e nuovo acquirente di un immobile: la vicenda

Il proprietario di un sottotetto, come spesso avviene, procedeva al cambio di destinazione del locale da mansarda a civile abitazione. Successivamente l'una unità immobiliare (di 57 mq) ubicata nel sottotetto veniva acquistata con rogito notarile (13 luglio 2010), attestante la regolarità urbanistica dell'appartamento, classificato in categoria A2 per effetto della DIA presentata dal venditore per il cambio di destinazione d'uso.

Tuttavia, dopo il rogito, la DIA veniva dichiarata inefficace, con ordine di non effettuare le previste trasformazioni, avverso la quale non era stata interposta impugnazione e che quindi diventava inoppugnabile.

Il gruppo di Polizia Locale territorialmente competente procedeva poi al sopralluogo sull'immobile, accertando la trasformazione della preesistente soffitta in un'abitazione mediante realizzazione di tramezzature, apertura di una finestra, posizionamento di lucernai, suddivisione in angolo cottura con vano giorno, 2 camere da letto e un vano wc, che risultava arredata e in uso. A seguito di tale accertamento il Comune ordinava la demolizione delle opere abusive al proprietario non responsabile, al precedente proprietario e al direttore dei lavori, quali soggetti responsabili.

Il nuovo proprietario del locale impugnava il provvedimento davanti al Tar lamentando il difetto di motivazione del contestato ordine, nonché l'assenza dell'avviso di avvio del procedimento, con conseguente compromissione del diritto di partecipare al procedimento.

L'ordine di demolizione in generale

Merita di essere precisato che tra i destinatari dell'ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi vi è anche il proprietario. In altri termini, l'acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che fanno capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, ivi compresa l'abusiva trasformazione, subendo gli effetti dell'ingiunzione di demolizione.

Ciò è dovuto ad una precisa scelta del legislatore, la cui ratio va individuata nella considerazione per cui il proprietario è il solo soggetto legittimato ad intervenire sull'immobile, ed eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato; in altre parole l'acquirente di opere abusive non può sottrarsi a tale obbligo invocando l'esclusiva responsabilità di terzi, o del precedente proprietario e venditore.

D'altro canto, spetta pur sempre al proprietario il diritto di rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell'effettivo autore della trasformazione abusiva del bene (Tar Veneto, sez. II, 11/04/2013, n. 541). È evidente, però, che eventuali responsabilità del notaio e del venditore possono rilevare solo ad altri fini - estranei rispetto all'attività repressiva di abusi edilizi - da far valere in diversi ambiti.

La decisione

Alla luce delle considerazioni precedenti il Tar ha respinto le pretestuose contestazioni del nuovo acquirente del locale sottotetto. Secondo i giudici amministrativi l'ordine di demolizione è da ritenersi sorretto da adeguata e sufficiente motivazione, consistente nella compiuta descrizione delle opere abusive e nella constatazione della loro esecuzione in assenza del necessario titolo abilitativo edilizio, vista l'intervenuta dichiarazione di inefficacia della DIA. In ogni caso come ricorda il Tar l'ordine di demolizione di costruzioni abusive, avendo carattere reale, prescinde dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante l'immobile, applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell'irrogazione in un rapporto con l'immobile tale da assicurare la demolizione delle opere illegittime.

In quest'ottica il Comune ha indirizzato il valido ordine di demolizione al ricorrente nella qualità di proprietario non responsabile e al precedente proprietario e al direttore dei lavori quali soggetti responsabili.

In ogni caso non può assumere valenza invalidante l'omesso avviso di avvio del procedimento al nuovo acquirente.

Scarica Tar Lazio 12 luglio 2022 n. 9553

Commenta la notizia, interagisci...
Nicolo
Nicolo 16-08-2022 14:05:41

Sarebbe da sanzionare però anche il notaio che registrato il passaggio di proprietà.

rispondi
Giuliano
Giuliano 24-08-2022 09:46:12

Pienamente d'accordo sulla responsabilità del notaio: una DIA è cosa diversa dalla concessione e, a mio sommesso avviso non doveva trasferire l'immobile.

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento