Va preliminarmente rilevato che, parallelamente alla diffusione della vita in condominio e all'evoluzione dell'istituto condominiale - dalla semplice gestione delle cose comuni funzionale al godimento delle proprietà esclusive alla necessità di tutelare anche nuovi interessi generali quali quelli della sicurezza, dell'ambiente, della salute, dell'informazione e del prelievo fiscale - si è assistito alla trasformazione della figura dell'amministratore, originariamente appartenente alla stessa collettività condominiale e la cui opera veniva di regola prestata gratuitamente, in un professionista vero e proprio, dotato delle competenze tecniche indispensabili per l'esatto adempimento dei numerosi e crescenti obblighi posti a carico del condominio.
Di qui, l'ulteriore necessità di prevedere, a favore dell'amministratore, una retribuzione adeguata ai suoi nuovi e più specifici compiti e responsabilità.
(Se l'amministratore non dimostra di aver anticipato i soldi, se li scorda!)
A chi spetta deliberare sul compenso dell'amministratore?La legge attribuisce espressamente tale compito all'assemblea, la quale assume detta decisione all'atto della nomina e/o della conferma dell'amministratore medesimo, con una delibera adottata di volta in volta allo scadere del mandato annuale.
Assolutamente chiaro è al riguardo il disposto dell'art. 1135, comma 1, punto 1), c.c., ai sensi del quale « l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione».
Inoltre, proprio per la stretta connessione di tale azione con il momento della nomina del professionista, si ritiene che non occorra un'autonoma e specifica indicazione dell'atto all'ordine del giorno dell'avviso di convocazione.
Quorum deliberativi ed efficacia delle delibere. Analogamente a quanto avviene per la nomina e per la conferma dell'amministratore, la retribuzione dell'amministratore deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 4, c.c.).
Inoltre, trova al riguardo applicazione la disciplina generale dettata in materia di efficacia dei provvedimenti assembleari, in forza della quale «Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini» (art. 1137, comma 1, c.c.).
Pertanto, le delibere dell'assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze prescritte dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini, ivi compresi assenti e dissenzienti (Cass. civ., 3 maggio 1976, n. 1561).
Si rammenta rapidamente che detta obbligatorietà viene meno quando le delibere siano revocate o modificate - integralmente o solo parzialmente - da un provvedimento successivo (Cass. civ., 19 ottobre 1961, n. 2246); tanto per la revoca che per la modifica occorre la medesima maggioranza prevista dalla legge per la sua adozione (Cass. civ., 13 maggio 1977, n. 1896).
Inoltre, l'approvazione di una delibera assembleare, in sostituzione della precedente, è ammessa anche dopo la proposizione della domanda giudiziale di annullamento: il giudice, a quel punto, deve rigettare la domanda e dichiarare la cessazione della materia del contendere per sopravvenuta carenza di interesse (Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 11961).
Infine, la delibera resta efficace sino all'eventuale pronuncia definitiva di annullamento o sino all'eventuale sospensione del provvedimento durante il giudizio (Trib. Milano, 5 aprile 2012, n. 4077).
- (Compenso e anticipazioni dell'amministratore: senza approvazione della delibera non può essere emesso il decreto ingiuntivo)
- (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)
Le novità in materia di determinazione della retribuzione dell'amministratore.
Si ricorda inoltre che, per effetto della riforma della materia condominiale, l'art. 1129 c.c. impone ora all'amministratore di indicare analiticamente, all'atto della nomina e pena la nullità di tale atto, la somma a titolo di compenso; peraltro, come appena visto, l'art. 1135 c.c., immutato, attribuisce al'organo assembleare il compito di provvedere alla conferma dell'amministratore e alla sua retribuzione, espressamente indicata come eventuale.
A parte quindi una certa contraddittorietà del disposto delle norme - non si comprende infatti la ragione per cui, se il compenso è solo eventuale, la nomina dovrebbe essere nulla se quel compenso non venga proposto, come dovere, dall'amministratore -, quello che materialmente si verifica è che, in sede di assemblea, il professionista presenta ai condomini una vera e propria offerta economica per la gestione del condominio, individuando in modo analitico e minuzioso le singole voci.
In particolare, il professionista, formulando la sua proposta, deve indicare: 1) in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria; 2) ulteriori compensi richiesti per le attività straordinarie; 3) tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.
L'organo assembleare, dal canto suo, potrà accettare o meno quell'importo così determinato, formulare eventualmente una controproposta, essendo addirittura libero di escludere ogni retribuzione a favore dell'amministratore.
Quello che importa sottolineare è che soltanto concordando, e sin dal momento dell'accettazione dell'incarico, il compenso, si potranno evitare contestazioni da parte dei condomini circa le somme richieste dall'amministratore al momento della chiusura del consuntivo, rispetto alle attività che fuoriescono dalla gestione ordinaria.
Peraltro, nell'ipotesi in cui si registri un disaccordo tra quanto richiesto nel preventivo da parte dell'amministratore e quanto concesso dall'assemblea con la delibera di assegnazione dell'incarico, prevale sempre il compenso indicato nel verbale d'assemblea (Cass. civ., 24 marzo 2009, n. 7057).
In tal caso, il diritto al compenso dovrà essere fatto valere nell'ambito di un procedimento davanti al giudice ordinario, mediante l'esperimento di una normale azione di pagamento.
In definitiva, per quello che qui rileva, se l'assemblea approva, con la maggioranza fissata dalla norma, il compenso dell'amministratore minuziosamente individuato in ogni singola sua voce, la relativa delibera è legittimamente adottata, obbligatoria e automaticamente operante nei riguardi di tutti condomini. Anche la minoranza dissenziente sarà quindi tenuta a prestarvi osservanza.
