La convivenza tra condomini, si sa, non è talvolta facile. Se alle difficoltà che i proprietari degli immobili facenti parte di un condominio, si aggiungono le possibili ingerenze degli estranei, allora è facile che la vita in condominio diventi davvero difficile.
La questione non è di poco conto né rappresenta una rarità in ambito condominiale ove spesso si assiste a locali adibiti ad attività commerciali, bed & breakfast, pub o altro.
Accade spesso, ad esempio, di fare ingresso nello stabile condominiale e incrociare persone mai viste prima o delle quali si ha la certezza che non abitino nel condominio.
In un mio precedente articolo mi sono occupato dell'ipotesi in cui sia presente un B&B in condominio e le possibili criticità nascenti, evidenziando come attività di tal genere non incontrano più i limiti con cui si scontravano nel passato, non costituendo un mutamento delle destinazione d'uso degli immobili utilizzati come "civile abitazione" sebbene, come noto, il regolamento, quando sia di natura contrattuale, può contenere talune limitazioni alle facoltà d'uso delle singole unità immobiliari, purché tali limiti siano ben chiari proprio perché limitativi del diritto di proprietà (Cassazione Civile, sentenza del 18/09/2009, n. 20237).
Occorre, infatti, premettere la differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare ove per il primo si intende brevemente quello redatto dall'originario costruttore dell'edificio e dal costruttore/venditore questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti al momento della stipula del rogito notarile.
E', come noto, approvato all'unanimità e può, per tal motivo, contenere dei vincoli più incisivi e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare), il quale, a sua volta, per i predetti limiti non può porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale.
Su questa premessa, la Suprema Corte, con la sentenza n. 21024/2016 si è occupata delle clausole del regolamento condominiale che limitino la destinazione delle unità immobiliari e la facoltà dei singoli condòmini di aprire un Bed & Breakfast, enunciando l'importante principio di diritto secondo cui dette clausole, incidendo sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, devono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto - affinché siano opponibili ai singoli proprietari - devono essere trascritte (Ex artt. 2659, comma I, n. 2, e 2665, cod. civ.), indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
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