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Attenzione: il creditore non è tenuto ad anticipare i costi per la manutenzione dell'immobile pignorato
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Attenzione: il creditore non è tenuto ad anticipare i costi per la manutenzione dell'immobile pignorato

Ecco perchè il creditore non è tenuto alla manutenzione dell'immobile pignorato

Avv. Rosario Dolce 

Il Tribunale di Napoli mette in discussione un principio giurisprudenziale che obbligava il creditore procedente a sostenere i costi di conservazione dell'immobile pignorato in pendenza della procedura

Un problema atavico. Una volta ottenuto faticosamente un titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.), persistendo l'inadempimento del debitore, occorre scegliere la forma del pignoramento per il recupero coattivo delle somme dovute.

Sovente si ricorre alla forma del pignoramento immobiliare, in quanto la res costituisce l'unico bene tangibile facente capo al debitore. Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Ciò non toglie che i costi da sostenere per l'instaurazione e la istruzione del procedimento esecutivo possano essere affatto proibitivi per lo stesso creditore procedente; soprattutto, laddove questi sia tenuto ad anticipare oltre le spese legali e di giustizia -art. 8 DPR 115/2002- quelle inerenti la conservazione dell'immobile pignorato (si pensi ai costi di manutenzione del fabbricato all'interno del quale l'immobile è ubicato. Un vero e proprio salasso!!!).

Per fortuna, ogni tanto, qualche Giudice si accorge delle sperequazioni create dal sistema e della priorità da assegnare, tra la pletora di prerogative che emergono nel procedimento, alla tutela del credito e del creditore stesso.

L'Ordinanza del Tribunale di Napoli del 24 ottobre 2014 si pone in questo filone: salvando il creditore procedente e le sue precarie finanze- già messe a dura prova dalla necessità di ricorrere in via esecutiva - da ulteriori esborsi economici.

Il provvedimento ha il pregio di segnare una rottura netta con un consolidatissimo orientamento giurisprudenziale, che, fino a oggi, a quanto pare, non era stato pressoché mai messo in discussione.

Secondo il Giudice partenopeo, avendo il creditore eseguito il pignoramento dell'immobile nello stato in cui esso verte (oggetto dell'espropriazione ex art. 2910 c.c.) egli, in quanto tale, non è tenuto ad affrontare le spese per la sua manutenzione sia essa ordinaria che straordinaria.

=> Il creditore procedente viene, più precisamente, esonerato dal sostenere i costi di conservazione del bene in pendenza di procedura,anche quando esso rasenta i limiti della rovina di cui all'art. 2053 c.c. e costituisce un pericolo per la pubblica incolumità.

Anzi, ove ricorra tale ipotesi occorre prontamente darne comunicazione alla pubblica amministrazione affinché essa avvii un procedimento di “esecuzione in danno” al proprietario dell'appartamento (sulle modalità cfr, .T.A.R. Napoli sez. III, 16 gennaio 2012, n. 195).

Per contro, la responsabilità giuridica del bene immobile rimane confinata soggettivamente al proprietario, atteso che – rammenta il Decidente - il pignoramento non fa venir meno il suo diritto domenicale.

L'orientamento contrastante. Fa da contrappeso (e forse anche di più…) alla pronuncia in commento un orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Secondo i Giudici di legittimità l'imputazione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile pignorato durante la pendenza del procedimento esecutivo debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione(così, Cass. 20 luglio 1976 n. 2875, ove si legge, altresì, che: «nell'ipotesi in cui il compito del custode dei beni pignorati non possa essere espletato senza spese, costui deve provocare dal giudice del merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente da parte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso o non eseguito, se il custode stesso non ritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento del giudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti dei terzi, delle obbligazioni assunte; salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto»).

In conclusione. Il Giudice partenopeo, contrapponendosi all'orientamento prevalente espresso dalla giurisprudenza di legittimità, ha stabilito che i costi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria ricadenti sopra l'immobile pignorato, in pendenza della procedura, continuino a fare capo al debitore.

In questo modo, il predetto Decidente ha esonerato il creditore dall'obbligo di contribuire agli oneri di conservazione della res, pur facendo salva la facoltà di provvedervi per rendere l'immobile più alettante in sede di vendita.

Come dire: meno spendi, meno ricavi…ma senza obbligo!

Da leggere à Ma gli oneri condominiali non sono prededucibili?

Scarica Tribunale di Napoli, sez. V Civile, ordinanza 24 ottobre 2014

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