Le regole in materia di utilizzo delle unità immobiliari condominiali. Com'è noto, il regolamento di condominio, nell'ipotesi in cui venga sottoscritto da tutti i condomini, può contenere clausole particolarmente stringenti, idonee non solo a disciplinare l'uso delle cose comuni, ma anche a limitare il diritto reale dei comproprietari sulle stesse nonché sulle parti di proprietà esclusiva.
Tra le limitazioni alle unità immobiliari vanno annoverati i vincoli di destinazione d'uso (o divieti di destinazione d'uso): si tratta di quelle norme regolamentari che vietano al condomino di destinare l'unità immobiliare in proprietà esclusiva a determinati usi, come la clausola, particolarmente diffusa nella prassi, che vieta di adibire le unità immobiliari ad attività ristorative, a studi medici, o, ancora, ad accogliere attività artigianali, ecc.
Si è al riguardo specificamente affermato che detto vincolo può consistere nel «divieto di dare ai singoli appartamenti una o più delle destinazioni possibili, ovvero nell'obbligo di preservarne l'originaria e normale destinazione per l'utilità generale dell'intero edificio» (Cass. civ., 26 ottobre 1974, n. 3168).
Nell'esercizio dell'autonomia negoziale le parti possono in definitiva circoscrivere il godimento del bene ad un determinato uso.
Il caso I proprietari di un'unità abitativa condominiale hanno convenuto in giudizio un altro condomino per ottenerne la condanna alla cessazione della destinazione non abitativa (specificamente ad agenzia assicurativa) conferita all'immobile di sua proprietà - in quanto contraria alle previsioni contenute nel regolamento condominiale e richiamate nel contratto di compravendita; e al pagamento della penale, prevista dal medesimo regolamento in caso di violazione del divieto di mutamento.
La clausola regolamentare invocata dagli attori stabilisce «il divieto di destinare gli alloggi dello stabile, in particolare, "ad uso ufficio pubblico e privato"» e, come sarebbe stato accertato in sede di giudizio, il medesimo divieto è stato ripreso, ribadito ed espressamente sanzionato in sede di rogito notarile in occasione dell'acquisto dell'immobile da parte del convenuto: nell'atto di acquisto si è infatti disposto che «la destinazione d'uso dell'appartamento in oggetto è quella di civile abitazione, come peraltro dispone il regolamento di condominio […] e non potrà essere mutata né dagli acquirenti né dai loro aventi causa [pena l'obbligo] di versare a titolo di indennizzo agli odierni venditori una penale pari al 42% dell'odierno prezzo di vendita, rivalutato annualmente in base al'indice ISTAT».
Il convenuto ha replicato alle contestazioni che gli sono state mosse affermando:
- di aver sempre destinato l'immobile in questione esclusivamente ad abitazione personale, in un primo tempo, con l'intero nucleo famigliare, ed in seguito come singolo, dopo la separazione dalla moglie (peraltro ugualmente convenuta in giudizio, in quanto comproprietaria dell'immobile);
- che il divieto regolamentare non potrebbe «comunque» essere esteso all'uso cd. promiscuo e che è del tutto insussistente il «lamentato disagio relativo all'afflusso di persone estranee alla collettività dei condomini»;
- che gli odierni attori non sono legittimati a far valere in giudizio il diritto alla penale contrattuale
