Il codice civile non menziona, tra le parti comuni, il sottotetto.
La "riforma", che ha modificato l'art. 1117 c.c., non è stata di grande aiuto.
Il nuovo art. 1117 c.c. specifica, infatti, che "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
[...]
i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune […]" (nuovo art. 1117 n. 2 c.c.).
Come individuare la proprietà del sottotetto in condominio
Nulla di nuovo sotto il sole, come si suol dire, dato che da anni la Cassazione è costante nell'affermare che "l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi" (Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091).
In buona sostanza a partire dal prossimo 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della "riforma"), chi vorrà ottenere una pronuncia che chiarisca definitivamente la questione inerente la proprietà (esclusiva o condominiale) del sottotetto dell'edificio in cui abita, dovrà fare le stesse ed identiche cose che faceva prima; dimostrazione della natura pertinenziale o della sua utilizzazione a vantaggio di tutti.
La proprietà di una parte antistante il condominio. Non è tua, è mia. Ma chi l'accerta?
Proprio sul piano processuale, nei casi di azioni volte all'accertamento della proprietà di questa parte dell'edificio, è bene specificare un aspetto: le cause che abbiamo ad oggetto tale questione devono vedere sempre la partecipazione di tutti i condomini.
In tal senso, di recente, la Cassazione ha avuto modo di ribadire che "in tema di condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per l'accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, dev'essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudico un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile" (Sez. 2, Sentenza n. 19385 del 08/09/2009, Rv. 609963)" (Cass. 7 marzo 2013, n. 5762).
Vale la pena ricordare che la mancata partecipazione di tutte le parti interessate ad una determinata causa può essere fatta valere in ogni stato e grado del processo, anche in Cassazione. Come dire: se non hanno partecipato tutti quelli che avrebbero dovuto, il processo deve ripartire da zero.
- Il sottotetto è condominiale o del singolo condomino? Per saperlo bisogna guardare al primo atto di vendita (o alla natura del bene).
- Vivere nel sottotetto non si può. Ecco il perché.
