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Un fulmine incendia il tetto condominiale. L'amministratore risarcisce il condominio per il mancato rinnovo tempestivo della polizza
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Un fulmine incendia il tetto condominiale. L'amministratore risarcisce il condominio per il mancato rinnovo tempestivo della polizza

Danni alle parti comuni per il mancato rinnovo della copertura assicurativa

Avv. Leonarda Colucci  

La vicenda. Un condominio cita in giudizio l'amministratore chiedendo il risarcimento dei danni conseguenti all'incendio del tetto a seguito di un fulmine, evento questo verificatosi nel maggio del 2010.

La domanda dell'ente è fondata sulla pretesa violazione, da parte dell'amministratore, degli obblighi scaturenti dal mandato conferitogli, in quanto quest'ultimo aveva omesso di provvedere al pagamento della polizza già scaduta il mese precedente.

Infatti la polizza in questione era stata pagata lo stesso giorno del sinistro, ciononostante non aveva coperto il condominio per i danni che si erano verificati.

Se l'edificio implode per un cedimento strutturale, l'assicurazione non risarcisce il danno.

L'amministratore, si è costituito, negando ogni responsabilità sostenendo che il mancato versamento del premio assicurativo alla scadenza era stato conseguenza della inadeguata provvista esistente sul conto corrente condominiale, a causa del mancato versamento dei ratei di spese di gestione ordinaria da parte dei condòmini.

L'assicurazione del fabbricato ed il ruolo dell'amministratore di condominio

La sentenza. La sentenza del Tribunale di Milano, con sentenza n° 95 del 4 gennaio 2017 ha accolto le richieste del condominio, dopo aver effettuato una dettagliata ricostruzione degli obblighi gravanti sull'amministratore condominiale e sulle norme che disciplinano l'operato di tale figura professionale.

L'obbligatorietà delle verifiche periodiche di messa a terra nel condominio.

A tal fine evidenzia che le norme che disciplinano l'operato dell'amministratore sono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile, che disciplinano nomina e poteri dello stesso, e tale disciplina deve coordinata con gli articoli 1703 e seguenti del codice civile in tema di mandato, con particolare riguardo a quanto prescritto dall'art. 1710 c.c. a proposito di diligenza del mandatario nell'esecuzione dell'incarico.

Secondo il Giudicante, tenendo conto di tale quadro normativo, “l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto “sociale” della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato[1]

 Continua [...]

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Scarica Tribunale di Milano, n° 95 del 4 gennaio 2017

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Uberto
Uberto 30-05-2017 11:49:08

L'amministratore è sempre responsabile. Doveva pagare il premio assicrativo anche se i fondi sul cc non erano sufficenti.

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Biagio
Biagio 30-05-2017 13:13:58

Buongiorno, il mandatario vuoi o non vuoi ha l' obbligo di informare i condomini anche degli non avvenuti pagamenti e non dopo che si viene a sapere che non si è pagato per vari motivi. Insomma prevenire è meglio , giusto che paghi per la sua negligenza.

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Uberto
Uberto 30-05-2017 13:48:48

Biagio sono d'accordo con Lei. È per questo motivo che l'amministratore dovrebbe avere, oltre all'associazione RCT anche una Tutela Legale professionale.

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Leviathan
Leviathan 30-05-2017 14:28:58

Sbagliato ! Sia il giudice che voi. Primo, senza fondi e se l'assemblea è stata regolare e il bilancio pure,l'amministratore non ha responsabilità poichè ha dovere di ingiungere verso morosi entro sei mesi dalla data di chiusura ultimo esercizio. Erano passai i sei mesi dalla chiusura ? Inoltre l'assicurazione se non specificatamente nel contratto assicurativo , non avrebbe pagato egualemte poiche' " evento climatico staordinario". Si informi il giudice come voi, sempre pronti a dare addosso agli amministratori....
L'amministratore ricorra fino a cassazione.

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DARYL
DARYL 30-05-2017 14:33:25

Caro Umberto l'amministratore non è la caritas, paga te senza fondi!

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Ciro
Ciro 30-05-2017 14:35:16

Maccome no.... tanto paga l'amministratore, ma guarda siamo in italia
Ha ragione Levhiathan

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Uberto
Uberto 30-05-2017 14:51:00

Vedo che lei non è bene informato, la polizza RCT del professionista e non quella del condominio. Non do contro gli amministratori Sig. Leviathan lei la fa tanto semplice con l'ingiunzione di pagamento a coloro che non hanno pagato.Allora, secondo lei, si dovrebbe attendere sei mesi,e anche più, grazi ed intanto coloro che sono all'ultimo piano, i maggiormente esposti alle intemperie, dovrebbero aspettare tutto questo tempo?

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Uberto
Uberto 30-05-2017 15:07:09

Signori Daryl e Ciro, da quanto tempo fate l'amministratore di condominio? Se la vostra responsabilità si limita a controllare che le assemblee, che vengono fatte, siano regolamentari e di controllare che tutti i condomini abbiano ottemperato ai loro singoli versamenti stabiliti dal preventivo annuale deliberato dall'assemblea. Questo mi sembra un po'pochino.

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Enrico
Enrico 30-05-2017 15:28:41

Gli amministratori fanno i "padroni" a casa dei condomini. Poi, quando succede qualche inconveniente, non sono soggetti ai danni? Vi faccio presente che, tutti gli amministratori fanno la "mala gestio", perchè sanno che nessun condomino segue l'andamento condominiale. Dicono sempre che nel conto corrente condominiale non ci sono i soldi. Se un condomino chiede di visionare i documenti non ti li fa vedere, specialmente se chiedi copia del c/c intestato al codominio. Sono dovuto ricorrere all'A.B.F. per ottenere la copia del c/c. Ebbene nel 2015 in conto c'erano al 31/12/2015 ben € 56.499,34. Nella situazione contabile, questo importo, figurava come debiti dei condomini. Eppure l'assemblea ha difeso l'amministratore. Sono anni che ho portato il condominio in tribunale. Alla fine il Giudice ha emanato il Decreto di Revoca. Tra l'altro risultava anche "Protestato". Mi fermo qui, altrimenti ...beatiful, è una quisquiglia di fronte a...

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Biagio
Biagio 30-05-2017 15:39:59

Buon giorno! Nessuna critica nei confronti sul mandatario, di certo l'unico neo o peggior giudizio su queste persone che con il loro comportamento mettono in pericolo ai condomini ignari di tutto. La comunicazione fà parte della professionalità e non per omettere la verità. Di certo ognuno difende il proprio orticello, ma in questi casi e altri direi che il mandatario debba dare molte giustificazioni. Alle assemblee si và per dire tutto in particolare l'amm.re dove giungono tutti i vari pagamenti e non è simpatico, trasparente,ecc... omettere particolari. Un buon professionista dovrebbe agire in tal senso.

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Uberto
Uberto 30-05-2017 15:51:47

Sig. Enrico le faccio presente che l'amministratore è tenuto, su richiesta del condomino, a rilasciare copia fotostatica dei documenti a lui richiesti se si rifiuta si può far scrivere da un legale.
Quello che mi ha detto, a riguardo della contabilità, non mi sorprende. I condomini dovrebbero, prima di arrivare in assemblea, controllare il consuntivo per poi fare le debite domande all'amministratore e non parlare di tizio che sporca qui o di caio che fa qualchecos'altro.In questo caso abbiamo, come dice lei, gli "amministraqtori" che fanno da "padroni".

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Biagio
Biagio 30-05-2017 16:14:11

Buon giorno. E da tener presente che se l'amm.re si comporta in questi modi, la colpa e anche di noi condomini che acconsentiamo e non vogliono sapere di niente, come dire totale menefreghismo. L'assemblea è sovrana e quando il mandatario si trova alle strette in tutti i sensi. A volte facciamoci anche qualche auto critica ! Bisognerebbe istituire un albo.

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Uberto
Uberto 30-05-2017 16:17:06

Sig. Biagio quello che dice è la pura verità. Questo non lo dico per difendere sia il condomino che l'amministratore ma se ci fosse un po' più di comunicazione si andrebbe molto meglio. Quello che ho notato che oltre ad esserci degli amministratori che si comportano come se fossero "padroni".

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Uberto
Uberto 30-05-2017 16:30:17

Purtroppo l'Italia è uno degli ultimi paesi che fino a qualche anno fa non riconosceva la professione di amministratore. Ora è riconosciuta ma di albo professionale ufficiale non ne ho ancora sentito parlare. Alle associazioni di categoria ci si può rivolgere per chiedere se l'amministratore che vi gestisce lo stabile è iscritto oppure no.

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Uberto
Uberto 30-05-2017 16:47:53

Sig. Bettinelli l'amministratore non ha bisogno di una delibera assembleare per pagare il premio assicurativo. La delibera è necessaria qualora si debba decidere o cambiare società di assicurazione.

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Roberta
Roberta 01-06-2017 16:23:30

Signor Uberto, quello che lei dice non è esatto. Intanto l'amministratore deve pagare il premio assicurativo se in preventivo è prevista la spesa. Se poi al momento di pagare mancano i fondi a causa delle morosità mi spieghi lei come dovrebbe fare l'amministratore a pagare il premio. Con quali soldi?

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Uberto
Uberto 01-06-2017 16:28:03

Signora Roberta, Lei è condomini o amministratore?

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Roberta
Roberta 01-06-2017 16:35:29

Lavoro in uno studio di amministrazione condominiale da una ventina d'anni

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Uberto
Uberto 01-06-2017 16:56:20

L'amministratore in questi casi, visto che per il recupero crediti con decreto ingiuntivo prima di aver recuperato la somma necessaria passa un po di tempo, chiede alla banca dove il condominio ha il cc uno scoperto sul conto per il periodo che pensa che possa rientrare. Fatto questo si convoca un'assemblea straordinaria, rende edotti i condomini sul suo operato e che gli eventuali interessi passivi verranno addebitati ai condomini morosi .

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Roberta
Roberta 01-06-2017 17:04:44

Signor Uberto, lei è un condomino o un amministratore?

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Uberto
Uberto 01-06-2017 17:12:18

Signora Roberta sono pensionato ed abitando in un condominio m'interesso un po delle questioni condominiali.

rispondi
Roberta
Roberta 01-06-2017 17:15:26

Signor Uberto, se senza mandato chiedessimo uno scoperto alla banca, come minimo verremmo linciati

rispondi
Uberto
Uberto 01-06-2017 17:37:13

Signora Roberta questa è la responsabilità dell'amministratore. Se lei pensa che senza mandato dell'assemblea veníate linciati si procedere anche così: chiedete alla banca quanto potete sconfinare ed il costo poi indire assemblea. Così salvate capra e cavoli.
Poi il premio di un'associazione globale fabbricati non è una grossa cifra, dipende da quanti mc è il condominio e dalle garanzie aggiunte. E i lavori urgenti per riparare il tetto aspetta che decida l'assemblea o li fa fare subito?

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Roberta
Roberta 01-06-2017 17:43:11

Ovviamente si convoca un'assemblea. Ci mancherebbe altro.

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Uberto
Uberto 01-06-2017 17:51:22

Così gli appartamenti che sono senza tetto, aspettando l'assemblea, si prenderanno tutte le eventuali intimperie con il susseguirsi di maggiori danni e le proteste dei condomini danneggiati.
Ma voi in che parte dell'Italia avete lo studio?

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Roberta
Roberta 01-06-2017 18:03:45

Purtroppo l'amministratore può procedere solo con delibere assembleari. In emergenza può al massimo far mettere in sicurezza le parti pericolanti. Noi stiamo in provincia di Cagliari.

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Uberto
Uberto 01-06-2017 18:08:07

Gentile Signora Roberta tutto dipende dalle capacità dell'amministratore. Certo se l'amministratore non si vuole prendere le responsabilità finirà come quello di quest'articolo. Può succedere anche che gli possano andare tutte storte le sue iniziative, però se non tenta non lo potrà mai sapere.

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Uberto
Uberto 01-06-2017 18:09:44

Gentile Signora Roberta tutto dipende dalle capacità dell'amministratore. Certo se l'amministratore non si vuole prendere le responsabilità finirà come quello di quest'articolo. Può succedere anche che gli possano andare tutte storte le sue iniziative, però se non tenta non lo potrà mai sapere.

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Roberta
Roberta 01-06-2017 18:15:48

Mi scusi ma le responsabilità di cui lei parla non sono responsabilità ma iniziative personali. L'amministratore ha il compito di far eseguire le delibere assembleari, chi decide sono i condomini con le maggioranze previste dalla legge. E, mi creda, è già abbastanza difficile così. E' stato un piacere conversare con lei. Saluti.

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Uberto
Uberto 01-06-2017 18:18:54

Ma in caso di emergenza l'amministratore può agire anche senza l'assemblea. L'assemblea la farà dopo e spiegherà il perchè ha dovuto agire così.
Se vuole ponga il quesito ad un legale così ne avrà maggiore certezza.
Lo studio è iscritto a qualche associazione di amministratori?

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Biagio
Biagio 01-06-2017 22:27:55

Salve, intanto il mandatario deve agire come un buon padre di famiglia e questo è un dato di fatto normato. In questo caso mi pare che non ha voluto, dimostrando la scarsa professionalità e conoscenza di alcune norme.Alcuni amm.ri dovrebbero anche farsi l' autocritica come noi condomini. Se vengono a mancare le varie comunicazioni in capo a colui che noi condomini abbiamo dato fiducia e poi si omette in un' assemblea, sarebbe opportuno anche questo inserirlo nel preventivo e accettazione d'incarico. Inoltre ribadisco ai condomini di essere più attivi e che ogni domanda in assemblea può essere utile anzi preparatevi in anticipo e chiedete sempre le pezze giustificative e se hanno frequentato i vari corsi sia obbligatori che di aggiornamento.

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Uberto
Uberto 01-06-2017 22:44:46

Sig. Biagio lei ragiona bene e sono d'accordo con lei che alcuni amministratori gestiscono immobili con poca professionalità e quando succede qualche imprevisto non sanno cosa fare o non ci pensano neanche.
L'assemblea è il luogo dove i singoli condomini possono parlare con l'amministratore, ma normalmente si parla del più e del meno all'infuori degli argomenti per i quali ci si è riuniti.

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