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Condizionatore del singolo condomino: il rischio rimozione. I limiti del regolamento di condominio e quelli urbanistici

Una recente sentenza del Tar Brescia mette in rilievo come il Comune possa arrivare ad imporre la rimozione dell'unità esterna di un condizionatore
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Molto spesso il singolo condomino procede all'installazione del motore del condizionatore sulle parti comuni senza valutare le limitazioni del regolamento o quelle "urbanistiche" (problemi possono sorgere, nei centri storici e nelle aree vincolate sotto l'aspetto paesaggistico).

Condizionatore e limiti del regolamento di condominio

Se una norma del regolamento vieta espressamente l'installazione di condizionatori in facciata, il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se è contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata approvata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.

In tal caso il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza.

Allo stesso modo deve essere rispettata pure quella clausola regolamentare che condiziona l'installazione in questione ad un'autorizzazione da parte dell'assemblea o dell'amministratore. Si deve riconoscere all'assemblea però anche la facoltà di ratificare le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione.

Condizionatore e limiti urbanistici: una recente vicenda

Secondo un articolo del regolamento edilizio di un comune, approvato già nel 2011, gli apparati tecnologici degli impianti di condizionamento o climatizzazione, da collocare all'esterno di un edificio dovevano essere posizionati in modo da arrecare il minor impatto visivo; inoltre prevedeva che, nel caso di immobili ricadenti all'interno dei nuclei di antica formazione o assoggettati dal vigente strumento urbanistico generale a specifico grado di protezione e/o a vincolo storico-monumentale, l'installazione di tali apparecchiature esterne fosse soggetta a preventivo parere della commissione del paesaggio.

La titolare di una gelateria - che si trovava in uno storico condominio incluso in una nelle sopra dette speciali categorie previste dal regolamento - installava un impianto di condizionamento, con unità esterna appoggiata sulla facciata di un cortile dell'immobile, senza richiedere il preventivo parere della commissione paesaggio.

L'operazione - probabilmente anche per il disturbo arrecante dall'unità esterna ai vicini - veniva segnalata al Comune che, dopo un periodo interlocutorio, richiedeva con ordinanza sindacale il ripristino dello stato dei luoghi mediante la rimozione dell'impianto di climatizzazione posto sulla facciata dell'edificio.

Tale provvedimento veniva impugnato davanti al Tar dalla titolare della gelateria che sottolineava come l'impianto di condizionamento fosse indispensabile all'attività commerciale consistente in una gelateria e comunque installato nelle stesse forme utilizzate da condomini proprietari di unità immobiliari nell'ambito del medesimo caseggiato.

Del resto la stessa ricorrente notava che in tutto il centro storico diversi commercianti, nonché soggetti privati, avevano installato condizionatori analoghi senza essere stati assoggettati alle prescrizioni del regolamento edilizio.

In ogni caso notava che tale facciata non si affacciava sulla pubblica via del centro storico, ma rimaneva isolata sia alla vista, sia al transito del pubblico, essendo l'apparecchiatura ubicata all'interno di un cortile privo di un qualsivoglia pregio architettonico.

La decisione

Il Tar ha dato ragione al Comune (sentenza del 2 agosto 2022 n. 770). I giudici amministrativi hanno notato che l'attività di una gelateria non richiede la presenza di un climatizzatore: con tale apparecchio infatti la temperatura nei relativi locali è certamente più gradevole per il personale e la clientela, ma per la produzione e la conservazione del prodotto sono ovviamente necessari impianti frigoriferi.

In altre parole l'installazione di un impianto di climatizzazione con unità esterne non costituisce una necessità incomprimibile per questo tipo d'impresa.

Inoltre hanno notato che un tale impianto, in caso d'insanabile contrasto con il regolamento edilizio, non può essere realizzato, e se realizzato deve essere rimosso (ed eventualmente sostituito da condizionatori senza unità esterna, notoriamente esistenti).

In ogni caso, gli stessi giudici hanno notato che l'ordinanza impugnata non ha vietato alla titolare della gelateria di avvalersi di un condizionatore: infatti è solo perché l'interessata, ancora dopo svariati anni, si era disinteressata delle prescrizioni dell'autorità comunale, che il Comune ha dovuto ordinare con l'atto impugnato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Da considerare che il regolamento edilizio, diversamente da quanto si sostiene in ricorso, non distingue tra facciate esterne e cortili interni, ma considera soltanto gli edifici posti in area tutelata. Il ricorso è stato respinto.

Scarica Tar Brescia 2 agosto 2022 n. 770

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