La normativa nazionale. In Italia, l'istituto in esame ha trovato una sua definizione nell'art. 31 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito nella Legge 11 novembre 2014, n. 164 (c.d. Decreto Sblocca Italia).
La Legge n. 164/2014, peraltro, non ha introdotto una disciplina analitica del condhotel, demandando ad un successivo decreto attuativo per la definizione in maniera dettagliata delle condizioni di esercizio.
Tale delega è stata attuata con il D.P.C.M. 22 gennaio 2018 n. 13, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018 ed in vigore dal 21 marzo 2018.
Con tale decreto sono state definite le condizioni di esercizio dei condhotel, nonché «i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale». Lo stesso DPCM dispone che Le Regioni, con propri provvedimenti, disciplinano le modalità per l'avvio e l'esercizio dell'attività dei condhotel nel rispetto della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al presente decreto.
Che cos'è un condhotel? La definizione di condhotel prevista dall'art. 3 del DPCM 13/2018 riprende quasi alla lettera quella fornita dall'art. 31 del D.L. n. 133/2014 che abbiamo già riportato nel primo paragrafo.
Per condhotel devono intendersi «gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati».
Condhotel. In arrivo nuove opportunità
Nella pratica, il proprietario di una struttura alberghiera, con l'intento di venderli a privati, può decidere di trasformare in appartamenti con cucina una porzione della struttura esistente (fino ad un massimo del 40% della superficie) oppure aggregare all'albergo un certo numero di unità immobiliari (ad esempio villette) ubicate nelle immediate vicinanze.
Ambito di applicazione. Le norme del nuovo decreto si applicano agli esercizi alberghieri esistenti che rispettano le condizioni di esercizio. In altre parole, le norme riguardano solo gli alberghi esistenti già autorizzati all'esercizio dell'attività alberghiera.
Questo vuol dire che la struttura ricettiva non può nascere come condhotel, ma l'immobile può diventare condhotel se ha la destinazione alberghiera e rispetta le condizioni di esercizio prevista dalla normativa (art. 4 DPCM 13/2018).
Condizioni di esercizio. I condhotel devono possedere delle caratteristiche (definite dal DPCM 13/2018) che attengono sia ad aspetti tecnici che funzionali delle strutture ricettive.
In particolare, ai sensi dell'art. 4 del DPCM 13/2018, i condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio, che devono svolgersi con modalità compatibili con la gestione unitaria della struttura in cui gli stessi sono ubicati:
- presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all'esito dell'intervento di riqualificazione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall'edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c);
- rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere;
- presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell'esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
- gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all'articolo 5 del DPCM, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall'avvio dell'esercizio del condhotel;
- esecuzione di un intervento di riqualificazione, all'esito del quale venga riconosciuta all'esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
- rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell'art. 24 DPR n. 380/2001.
Con legge regionale approvata il 17 aprile 2019 sono state definite le regole ed i requisiti per avviare e gestire le nuove strutture, con l'obiettivo di riqualificare e innalzare la qualità delle strutture stesse, fidelizzare la clientela internazionale e diversificare l'offerta ricettiva del territorio.
E, unico caso in Italia, la Regione estende anche alle colonie marittime e montane la possibilità di "trasformarsi" in condhotel.
I contenuti della legge regionale. La legge armonizza la normativa regionale con quella statale in materia di strutture ricettive ed edilizia. In particolare le strutture, dopo gli interventi di riqualificazione, devono essere aperte al pubblico, avere un gestore unico, un minimo di sette camere, servizi accessori ed eventualmente vitto oltre a unità abitative residenziali private con cucina.
Il gestore della struttura si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative i servizi alberghieri, a partire dalla portineria unica sia per gli ospiti dell'hotel che per i proprietari delle abitazioni.
I proprietari si impegnano a loro volta a rispettare le modalità di conduzione del Condhotel e a garantire gli standard o l'omogeneità estetica dell'immobile in caso di interventi edilizi.
Ogni proprietario può utilizzare in via esclusiva la propria abitazione per l'intero o per un limitato periodo di apertura effettiva dell'intera struttura turistico-ricettiva.
Nei periodi in cui le unità abitative non sono riservate dal proprietario, l'alloggio potrà essere dato in disponibilità al gestore unico della struttura, affinché siano assegnate alla clientela per il servizio alberghiero.
Colonie marine e montane. Per quanto riguarda le colonie marine e montane, classificate dai Comuni sulla base della loro originaria destinazione, i Comuni possono prevedere, in sede di recepimento della norma, che anche queste strutture possano diventare a loro volta Condhotel, destinando a unità abitativa residenziale una superficie massima pari al 40% di quella utile dell'immobile, mentre il resto degli spazi deve avere destinazione ricettiva alberghiera.
L'obiettivo dell'allargamento del provvedimento è favorire i processi di riqualificazione e rigenerazione di immobili dismessi e promuovere un rafforzamento dell'offerta ricettiva nelle aree costiere.
Semplificazione burocratica. Infine, la legge individua per i Comuni modalità semplificate di recepimento della norma e di adeguamento degli strumenti urbanistici, ove sia necessaria la variante urbanistica.
In quest'ultimo caso, basterà infatti adottare un unico provvedimento per l'intero territorio comunale o per aree omogenee che, con il fine di salvaguardare le specificità e le caratteristiche dell'ospitalità turistica, assicuri una adeguata proporzione tra unità abitative a uso residenziale e ricettività alberghiera.
Inoltre, per le aree da sottoporre a particolare tutela, potranno essere individuati e definiti requisiti di maggiore qualità del servizio e della stessa struttura.
In seguito al recepimento dalla legge regionale da parte dei Comuni, gli albergatori avranno la possibilità di destinare fino a un 40% della superficie delle camere alla realizzazione di alloggi attrezzati ad uso residenziale, da vendere a privati.
Altro punto di forza del provvedimento, la semplificazione e l'attenzione al territorio: i Comuni per esempio possono pianificare dove e come attuare le nuove strutture ricettive, inoltre la legge individua modalità semplificate di recepimento della norma e di adeguamento degli strumenti urbanistici, quando è necessaria la variante urbanistica.
