Crediti e sanzioni del condominio: analisi di una nuova proposta di legge

In attesa del tavolo tecnico che si terrà il 2 maggio a Roma, è stata assegnata, in sede referente, in data 3 aprile 2019 alla Commissione II Giustizia della Camera la proposta di legge n.

AC 1401 avente ad oggetto: Modifiche all'articolo 2741 del codice civile, in materia di crediti del condominio nei procedimenti di esecuzione forzata mediante espropriazione immobiliare, e all'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del medesimo codice, in materia di sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio.

Morosità e mutuo bancario. La prima questione riguarda la presenza di condomini morosi, che costituisce un noto problema sia per i condomini in regola con i pagamenti delle spese di condominio, sia per coloro che hanno prestatola loro opera o erogato i loro servizi al condominio stesso.

Il mancato pagamento delle spese condominiali costringe gli amministratori ad avviare, nei confronti dei condomini morosi, un procedimento giudiziario, lungo e dall'esito incerto, volto al recupero delle somme dovute. La questione diviene ancora più complicata nel caso in cui i condomini morosi abbiano acquistato l'immobile mediante un mutuo bancario.

Infatti, in tale situazione, i creditori potrebbero pignorare l'immobile e soddisfare i loro crediti mediante la sua vendita forzata, tuttavia potrebbe essere già stata iscritta un'ipoteca di grado superiore da parte di un altro soggetto, come la banca.

In tal caso, il condominio che procede alla vendita forzata dell'immobile del condomino moroso non può soddisfarsi immediatamente sul ricavato dell'aggiudicazione, perché il ricavato sarebbe prima dato all'istituto di credito e, solo successivamente, l'eventuale residuo andrebbe distribuito agli altri creditori, tra i quali il condominio.

Questo finisce per penalizzare del tutto gli altri condomini, che si trovano costretti a sobbarcarsi il debito delle spese condominiali.

Il mutuo condominiale: come funziona e come deve essere approvato dall'assemblea

La proposta di legge, in tal senso, introduce una particolare deroga all'articolo 2741 c.c.; invero, secondo la proposta, in sede di distribuzione della somma ricavata dall'espropriazione immobiliare, deve essere riservata una quota del ricavato non superiore al 10 per cento dell'intero per la soddisfazione del credito vantato nei confronti del condomino.

Le sanzioni. La seconda questione riguarda le sanzioni pecuniarie che, ai sensi del riformato articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, possono essere comminate ai singoli condomini per le infrazioni al regolamento di condominio.

L'articolo 2 prevede che la proposta di irrogare la sanzione possa essere avanzata da uno o più condomini, nonché dall'amministratore di condominio, incombendo in ogni caso sul proponente l'onere di provare l'infrazione.

Tale modifica è necessaria sia per fugare i numerosi dubbi interpretativi sorti in ordine ai soggetti legittimati a proporre l'irrogazione delle sanzioni, sia per una maggiore responsabilizzazione dei singoli condomini nel rispetto del regolamento condominiale.

Dunque, la seconda modifica (art. 70 disp. att. c.c.) prevede che l'irrogazione della sanzione può essere avanzata da uno o più condomini, nonché dall'amministratore di condominio, incombendo in ogni caso sul proponente l'onere di provare l'infrazione.

Ritardato pagamento degli oneri condominiali. Nulla la norma del regolamento che prevede sanzioni con interessi di mora usurari